房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告揭示了當(dāng)前市場(chǎng)的多重動(dòng)態(tài)。人口流動(dòng)與城市化進(jìn)程的加速推動(dòng)了對(duì)住房需求的持續(xù)增加。政策調(diào)控的力度與方向?qū)κ袌?chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，尤其是在一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)出分化的特征。綠色建筑與可持續(xù)發(fā)展的理念逐漸深入人心，成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。通過(guò)全面的數(shù)據(jù)分析與市場(chǎng)走向的洞察，報(bào)告為投資者和決策者提供了前瞻性的參考，助力他們?cè)趶?fù)雜的市場(chǎng)中找到最佳機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 1

房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)不斷發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。然而，經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式復(fù)雜，資金需求量大，發(fā)展周期長(zhǎng)，這些特點(diǎn)也使得行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了一些亟待解決的問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，提升稅收合規(guī)性，探討如下：

　一、存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)在房產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中未按規(guī)定申報(bào)納稅。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合作模式已逐漸成為常態(tài)，但部分企業(yè)在合作建設(shè)中常常忽視稅法規(guī)定，未對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行申報(bào)，造成銷(xiāo)售收入的隱瞞，進(jìn)而導(dǎo)致稅款的逃逸。

（二）以房抵債未入賬處理，逃避應(yīng)稅收入。部分企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房屋用于抵頂欠款，并未在財(cái)務(wù)報(bào)表中做相應(yīng)記錄，導(dǎo)致應(yīng)稅收入被少計(jì)，最終減少企業(yè)所得稅的繳納。

（三）銷(xiāo)售款項(xiàng)長(zhǎng)期未結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售款、預(yù)收定金等掛賬，不與成本、費(fèi)用相匹配，造成應(yīng)稅所得缺失或利用未決算拖延納稅，最終導(dǎo)致企業(yè)所得稅的逃避。

（四）以低于市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售產(chǎn)品，逃避稅款。部分企業(yè)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票，降低計(jì)稅依據(jù)，從而實(shí)現(xiàn)少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的，通過(guò)協(xié)商低價(jià)或不開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票來(lái)減少稅負(fù)，這種行為不僅觸犯法律，也損害了市場(chǎng)的正常秩序。

（五）代收款項(xiàng)未如實(shí)申報(bào)。企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，收取的初裝費(fèi)用等未按規(guī)定申報(bào)，減少了應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，嚴(yán)重影響了稅收合規(guī)。

（六）收入未轉(zhuǎn)入直接抵減應(yīng)付款。企業(yè)因施工延誤等原因收取的罰款或獎(jiǎng)勵(lì)收入未通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”核算，而是直接抵減應(yīng)付工程款，逃避應(yīng)納稅額。

（七）關(guān)聯(lián)方企業(yè)間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用的情況普遍。在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于缺乏透明度，導(dǎo)致企業(yè)在收入和費(fèi)用的確認(rèn)上存在較大的操作空間，進(jìn)而出現(xiàn)偷逃稅款的現(xiàn)象。

（八）不合理列提預(yù)付費(fèi)用。一些企業(yè)以“預(yù)提費(fèi)用”的方式調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)，對(duì)重大工程款項(xiàng)未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致應(yīng)稅收入被少計(jì)，影響了最終的稅款。

（九）虛增成本費(fèi)用，逃避企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為將不同項(xiàng)目混合計(jì)入成本，擴(kuò)大可扣除的支出，或是不當(dāng)降低可售面積以提高開(kāi)支，達(dá)到減少應(yīng)納稅收入的目的。

　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理的對(duì)策和建議

（一）全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行全方位的摸底調(diào)查，了解開(kāi)發(fā)地段、銷(xiāo)售情況等，并通過(guò)售樓處的信息推算企業(yè)的銷(xiāo)售收入和應(yīng)納稅額。

（二）建立涉稅信息協(xié)作機(jī)制，確保信息流通。通過(guò)與房地產(chǎn)管理、規(guī)劃及金融部門(mén)的協(xié)作，及時(shí)獲取開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況，以便進(jìn)行信息分析和差異核查，確保納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性。

（三）對(duì)銀行賬戶(hù)的預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管。加強(qiáng)與銀行的合作，監(jiān)控預(yù)售房款賬戶(hù)的資金流動(dòng)，確保銷(xiāo)售收入的真實(shí)性和及時(shí)性，同時(shí)也要對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的財(cái)務(wù)往來(lái)進(jìn)行調(diào)查，防止收入和費(fèi)用的隨意調(diào)整。

（四）重點(diǎn)檢查虧損和低價(jià)銷(xiāo)售等高風(fēng)險(xiǎn)納稅戶(hù)。對(duì)于通過(guò)房屋抵頂款項(xiàng)或以低價(jià)銷(xiāo)售給內(nèi)部職工的情況，應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，以確認(rèn)其稅務(wù)處理是否符合規(guī)定，切實(shí)維護(hù)稅收的公平性與合法性。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 2

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展引起了廣泛關(guān)注，隨著市場(chǎng)需求的激增和投資回報(bào)的提升，越來(lái)越多的投資者涌入這一領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展不僅有助于經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，也提高了民眾的生活水平，然而也衍生出了一系列問(wèn)題，影響了社會(huì)的穩(wěn)定與民眾的切身利益。國(guó)家相關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。從行業(yè)研究的角度，筆者對(duì)此現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題

（一）無(wú)證無(wú)照及超范圍經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)重。一些合法開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)因追求利益，通過(guò)收取管理費(fèi)等手段，讓不具備資質(zhì)的企業(yè)及個(gè)人借用其名義，從而為這些非法行為提供了庇護(hù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。

（二）招投標(biāo)程序不夠透明規(guī)范。土地劃撥和出讓的信息公示不足，存在不少違規(guī)操作，使得部分企業(yè)參與招標(biāo)的機(jī)會(huì)減少。在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)，招投標(biāo)部門(mén)對(duì)參與企業(yè)的資質(zhì)審核不夠嚴(yán)格，未能充分征求相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，造成審查失誤。

（三）虛假宣傳廣告屢見(jiàn)不鮮。一些開(kāi)發(fā)商為吸引顧客，發(fā)布低于市場(chǎng)價(jià)的虛假房?jī)r(jià)信息，實(shí)際出售時(shí)卻稱(chēng)房源已售，并推薦其他樓盤(pán)。有些公司通過(guò)虛構(gòu)銷(xiāo)售進(jìn)展，制造市場(chǎng)緊張感，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（四）合同違法行為頻繁發(fā)生。多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按要求使用商品房銷(xiāo)售合同示范文本，未進(jìn)行備案，導(dǎo)致自行設(shè)計(jì)的合同在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等方面模棱兩可，且常常出現(xiàn)不公正的霸王條款，消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保障。

（五）消費(fèi)者權(quán)益受到侵害的情況上升。在商品房銷(xiāo)售中，常發(fā)生面積縮水、公共設(shè)施未達(dá)標(biāo)、未及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)主入住后超過(guò)三年，堅(jiān)持不辦理產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)大規(guī)模投訴。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的措施

針對(duì)上述問(wèn)題，原因主要在于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén)，缺乏有效的協(xié)同機(jī)制；相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，未能對(duì)項(xiàng)目管理及主體設(shè)定進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，導(dǎo)致行業(yè)混亂；而且，出租、借用營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問(wèn)題常通過(guò)隱蔽方式進(jìn)行，增加了監(jiān)管的難度。

作為市場(chǎng)監(jiān)管的重要部門(mén)，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)監(jiān)管。筆者認(rèn)為，解決行業(yè)問(wèn)題應(yīng)從以下幾方面入手。

（一）以土地拍賣(mài)監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。土地使用權(quán)的獲得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定，國(guó)有土地出讓需采取招標(biāo)拍賣(mài)方式。我們應(yīng)當(dāng)積極履行監(jiān)督責(zé)任，完善拍賣(mài)備案制度，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地競(jìng)標(biāo)的監(jiān)管，確保掌握轄區(qū)的開(kāi)發(fā)情況，對(duì)不符合條件的企業(yè)，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)，拒絕其參與競(jìng)標(biāo)。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶(hù)口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范市場(chǎng)主體行為。建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)戶(hù)口臺(tái)賬，逐一審查企業(yè)的登記注冊(cè)情況和資質(zhì)，清理在建項(xiàng)目，重點(diǎn)查處無(wú)照及超范圍經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。對(duì)于疑似違法項(xiàng)目，通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查，嚴(yán)格審查企業(yè)的投資情況，確保合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

（三）強(qiáng)化執(zhí)法辦案，重申重點(diǎn)違法行為查處。應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理，打擊未取得合法資質(zhì)而發(fā)布廣告的行為，涉及虛假信息的要嚴(yán)厲查處。監(jiān)管房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，防止其利用虛假信息收取不當(dāng)費(fèi)用。

（四）探索創(chuàng)新的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效監(jiān)管。建立信用監(jiān)管制度，對(duì)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，并建立黑名單制度，促進(jìn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)守法。加強(qiáng)合同備案制度，確保開(kāi)發(fā)商使用示范文本；通過(guò)消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)處理投訴，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

（五）加強(qiáng)跨部門(mén)協(xié)作機(jī)制，提升行業(yè)監(jiān)管效率。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及多個(gè)部門(mén)，需建立聯(lián)席會(huì)議制度，共享信息，針對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，形成合力。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 3

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民對(duì)住房的需求愈加迫切，房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)成為消費(fèi)的主要領(lǐng)域。住宅消費(fèi)逐漸成為民眾的優(yōu)先選擇，房地產(chǎn)業(yè)在這種背景下迅速崛起，并在新的市場(chǎng)機(jī)制下持續(xù)保持強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)與其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極高，促進(jìn)了建筑業(yè)的發(fā)展并推動(dòng)了社會(huì)就業(yè)，成為城市建設(shè)、改善人民生活和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要杠桿。

我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年住房體制改革以來(lái)，得到了實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，XX年全縣房地產(chǎn)投資達(dá)2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

為了進(jìn)一步推動(dòng)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)嶄露頭角。

由于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚且發(fā)展緩慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力強(qiáng)，吸引了大量民營(yíng)和股份制企業(yè)的涌入。目前，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量從XX年初的6家增加至XX年底的17家，其中國(guó)有企業(yè)僅1家，民營(yíng)企業(yè)則占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)。民營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額在全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資中占比高達(dá)96%。

2、房地產(chǎn)投資顯著增長(zhǎng)，成為投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)迅速崛起，尤其是自XX年以來(lái)，在城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資加速、舊城改造力度加大以及房改政策的刺激下，市場(chǎng)空間大幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。XX年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到7757萬(wàn)元，是前一年投資的5倍，遠(yuǎn)高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增速。

3、商業(yè)用房建設(shè)投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，我縣房地產(chǎn)企業(yè)加大了對(duì)普通住宅的建設(shè)力度，效益顯著。根據(jù)數(shù)據(jù)，XX年到XX年，住宅建設(shè)的投資占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%以上，而商業(yè)用房在近三年的投資占比逐年上升，盡管整體上住宅建設(shè)的比重有所下降，但其主要地位仍然不可動(dòng)搖。

4、土地投放量連續(xù)增加，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模日益擴(kuò)大。

近三年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，土地投放量穩(wěn)步增長(zhǎng)。XX年全縣總投放地塊為16畝，到了XX年達(dá)到98畝，六倍增長(zhǎng)，XX年更是達(dá)到了236畝。土地出讓的方式逐漸向規(guī)?；?、整體化轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的土地項(xiàng)目開(kāi)始以小區(qū)或整體形式出讓。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平區(qū)域差異明顯，住宅商品化程度漸顯提高。

由于城鄉(xiāng)差異的影響，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在縣城，縣城的房地產(chǎn)投資占比高達(dá)72%。但是，近年來(lái)受規(guī)劃限制的影響，鄉(xiāng)村地區(qū)的私人建房投資逐年減少，促進(jìn)了住宅的商品化進(jìn)程。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好，定金和預(yù)付款比例逐年上升。

近幾年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)向好和金融政策的支持，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源較為充足，整體融資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，尤其是國(guó)內(nèi)貸款和定金、預(yù)付款的占比逐年上升。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1、市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)“兩頭輕、中間重”的趨勢(shì)。

隨著我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，商品房的銷(xiāo)售量逐年增加，預(yù)售面積也大幅攀升。其中，XX年和XX年的銷(xiāo)售面積分別為32646m2和35362m2，而預(yù)售面積則逐漸超過(guò)了銷(xiāo)售面積。

2、個(gè)人購(gòu)房成為市場(chǎng)需求的主力，縣內(nèi)居民主導(dǎo)消費(fèi)。

隨著住房政策的不斷完善，個(gè)人購(gòu)房比例逐年提升，XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷(xiāo)售總面積的83.9%。個(gè)人購(gòu)房者已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主力軍，其所購(gòu)置的房屋以住宅為主。

3、商品住宅價(jià)格快速上漲，漲幅較為顯著。

由于需求旺盛和開(kāi)發(fā)成本上升，商品住宅價(jià)格明顯上漲，XX年平均售價(jià)約為987元/m2，較上一年度上升了14.76%，顯示出與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的差異。

4、存量房交易活躍，房改房成為市場(chǎng)新生力量。

自1999年房改房政策實(shí)施以來(lái)，二手房交易活躍，市場(chǎng)交投活躍，房改房的上市不僅豐富了市場(chǎng)供給，也促進(jìn)了更大的購(gòu)房需求。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨問(wèn)題。

(一)缺乏行業(yè)發(fā)展的系統(tǒng)規(guī)劃和市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在無(wú)序現(xiàn)象和較高風(fēng)險(xiǎn)。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作規(guī)范性不足，土地出讓等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為干擾了市場(chǎng)秩序。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，市場(chǎng)集中度低，部分企業(yè)面臨資金短缺的困境。

(四)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，存在未獲許可就開(kāi)工、合同不履行等違法現(xiàn)象。

(五)商品化程度低，私人建房項(xiàng)目威脅市場(chǎng)高消費(fèi)群體的形成，限制了市場(chǎng)發(fā)展。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和中介服務(wù)滯后于行業(yè)發(fā)展。

(七)住宅體系不健全，經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，較高的商品住宅價(jià)格令市場(chǎng)承壓。

(八)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，無(wú)法滿(mǎn)足多樣化需求。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

(一)行業(yè)整合加速，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度會(huì)顯著提高，未來(lái)商品住宅將向小區(qū)化、規(guī)?；l(fā)展以適應(yīng)市場(chǎng)需求變化。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 4

　一、城市背景

1、城市概況

南京位于中國(guó)東部，長(zhǎng)江下游，地處江蘇省中南部，南北寬約90公里，東西長(zhǎng)約50公里。南京的平均海拔約為20米，境內(nèi)最高點(diǎn)為南京市西南的紫金山，海拔約為448米。城市地勢(shì)平坦，擁有豐富的水資源，平原和丘陵交錯(cuò)，土地面積約為6580平方公里，常住人口約為850萬(wàn)人，戶(hù)籍人口約為720萬(wàn)人。南京四季分明，氣候溫和，雨量充沛，日照時(shí)數(shù)適中，具備良好的自然環(huán)境與豐富的歷史文化遺產(chǎn)。

2、南京城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分

南京市下轄11個(gè)區(qū)和4個(gè)縣，分別為玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、浦口、江寧、六合、溧水、高淳等，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)和文化相對(duì)發(fā)達(dá)的城市。全市共設(shè)有轄區(qū)、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、街道辦事處等不同層級(jí)單位，構(gòu)成了相對(duì)完善的社會(huì)治理結(jié)構(gòu)。

3、南京城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景

3.1、南京城市性質(zhì)

南京是江蘇省省會(huì)，歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚，是中國(guó)東部地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，也是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

南京地理位置優(yōu)越，作為華東地區(qū)重要的交通樞紐，其經(jīng)濟(jì)在全國(guó)范圍內(nèi)具有重要的影響力。南京同時(shí)擁有發(fā)達(dá)的金融體系及商品市場(chǎng)，形成以多樣化的金融機(jī)構(gòu)為支撐的現(xiàn)代金融服務(wù)環(huán)境。

3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局

南京的發(fā)展方位明確，東接長(zhǎng)江，西鄰紫金山，南拓江寧，北跨六合。向東，圍繞長(zhǎng)江的濱江新區(qū)快速發(fā)展；向西，依托紫金山與中山陵、明孝陵等名勝推動(dòng)文化旅游發(fā)展；向南，積極推動(dòng)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局；向北，結(jié)合六合的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，拓展生態(tài)文明建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

　二、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

1、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城市的進(jìn)步息息相關(guān)。南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷程亦是一個(gè)不斷規(guī)劃、建設(shè)和改革的過(guò)程。大致可以分為三個(gè)階段：早期的市場(chǎng)摸索階段、快速發(fā)展的規(guī)?；A段、以品質(zhì)和環(huán)境導(dǎo)向的升級(jí)階段。

①80年代中期——90年代初期

在國(guó)家進(jìn)行住房制度改革的推動(dòng)下，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從舊城改造階段轉(zhuǎn)向商品房開(kāi)發(fā)，住房分配機(jī)制由福利分配向貨幣化分配推進(jìn)。此時(shí)，市場(chǎng)上的商品房大多為政策性住房，居民購(gòu)房意識(shí)開(kāi)始覺(jué)醒，但整體需求仍集中于基本居住需求。

②90年代初期——90年代中期

隨著住房市場(chǎng)逐步放開(kāi)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，各類(lèi)樓盤(pán)相繼推出。地方政府和開(kāi)發(fā)商探索市場(chǎng)化運(yùn)作，隨著城區(qū)開(kāi)發(fā)的加快，產(chǎn)品種類(lèi)和質(zhì)量不斷提升，標(biāo)志著市場(chǎng)逐漸走上成熟道路。

③90年代中期——90年代后期

這一時(shí)期，南京高新技術(shù)區(qū)的建設(shè)推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，外地的開(kāi)發(fā)理念被引入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)及環(huán)境設(shè)計(jì)，逐漸形成以客戶(hù)為中心的服務(wù)理念。

④2000年——2004年

進(jìn)入新世紀(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步向生活方式與居住品質(zhì)的研究發(fā)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)出多樣化的需求。隨著外資企業(yè)的進(jìn)入，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加活躍，開(kāi)始出現(xiàn)高科技多功能住宅，物業(yè)管理也逐漸規(guī)范化。

⑤20xx年起到未來(lái)3——5年時(shí)間

自20xx年起，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新一輪的調(diào)整和洗禮，行業(yè)集中度提升。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量和附加值要求日益提高，企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中愈加重視品牌形象與開(kāi)發(fā)品質(zhì)。未來(lái)，市場(chǎng)將趨于理性與理智，行業(yè)將進(jìn)一步走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 5

近期，國(guó)家和地方政府陸續(xù)推出了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，對(duì)于受外部環(huán)境影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。我們必須準(zhǔn)確把握我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前狀況，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)的影響，并研究提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。我區(qū)具備優(yōu)越的地理位置、豐富的商業(yè)氛圍以及獨(dú)特的文化和自然景觀，這些都是我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的顯著優(yōu)勢(shì)。從20xx年開(kāi)始，我區(qū)商品房的價(jià)格一直保持穩(wěn)步上漲，已經(jīng)發(fā)展成為武漢高檔物業(yè)的主要聚集地，同時(shí)也是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的熱土。從整體來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不論在產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新層面，都正向中高端市場(chǎng)傾斜。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

在今年的1月至6月之間，我區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)了85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積為489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積達(dá)100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)投資保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)

我區(qū)近年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)加速以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，使得眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)前景充滿(mǎn)信心。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然延續(xù)去年以來(lái)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，1至6月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速達(dá)到42.2%。具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅建設(shè)占據(jù)了重要地位，占總投資的62%；而商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)上揚(yáng)，2至6月的增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；辦公樓的開(kāi)發(fā)投資則保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯回落

今年我區(qū)商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增速均呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)，2至6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房的預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)顯著。1至6月期間，全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預(yù)售套數(shù)和面積分別下降了15.5%和15.4%。由于市場(chǎng)對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)明顯下滑，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降了44.3%。5月和6月的預(yù)售情況也維持在較低的水平，每月預(yù)售約385套，總面積在5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格穩(wěn)步上升

盡管在今年年初，中央及地方政策頻繁出臺(tái)以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻進(jìn)入了一個(gè)快速上漲的新行情。受土地稀缺性、居民改善住房需求以及“跟漲不跟跌”的投資心理等眾多因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

自年初以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均超過(guò)20%的速度迅猛攀升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房的均價(jià)已達(dá)到5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)則達(dá)到了5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)市場(chǎng)的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，地方政府也相應(yīng)推出了多項(xiàng)調(diào)控政策。這些政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)控：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，要求各地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、方式和時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，適度提高居住用地的供應(yīng)比例，增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地供應(yīng)量；同時(shí)嚴(yán)控高檔住房用地的供應(yīng)。

2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布了關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策的通知，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高至30%，并實(shí)行住房貸款利率下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高至6.12%。

3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部及建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定從XX年6月1日起，個(gè)人出售購(gòu)入不足2年的住房需全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定自6月1日起購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，將按3%全額征收契稅。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年，市政府確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”調(diào)控原則。

5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。地方政府加強(qiáng)了新建樓盤(pán)的網(wǎng)上備案，2月18日起推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)了房地產(chǎn)信息的透明度，并對(duì)違規(guī)炒作房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。加大中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)力度，XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)中低價(jià)商品房和配套商品房各1000萬(wàn)平方米。

短期來(lái)看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資建設(shè)產(chǎn)生直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資及第三產(chǎn)業(yè)增值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；平抑房?jī)r(jià)的措施也使市場(chǎng)觀望情緒加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將顯著萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將面臨一定程度的“減速”效應(yīng)。

不過(guò)放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，旨在抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)，有助于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾個(gè)方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。通過(guò)調(diào)節(jié)房貸利率和稅收政策，減少市場(chǎng)中的投機(jī)成分，暴露出市場(chǎng)的真實(shí)需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資規(guī)模。同時(shí)通過(guò)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象的發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。通過(guò)增加中低價(jià)商品房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足普通民眾的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”發(fā)展效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)、浦東板塊發(fā)展的影響以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速帶來(lái)的房產(chǎn)升值預(yù)期，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上漲，但期房限轉(zhuǎn)、稅收政策調(diào)整及商品房網(wǎng)上登記等措施將有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，以確保我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展

由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)相對(duì)較低，且近期迎來(lái)了“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然具備較大的發(fā)展?jié)摿Α＝诘姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整—鞏固—提升的階段，逐漸走向成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前需要關(guān)注以下幾個(gè)方面。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制

建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)與預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促使房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)、新建商品房及存量房交易價(jià)格;當(dāng)前特別要加強(qiáng)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度、年度分析與預(yù)測(cè)，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房的開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率、市場(chǎng)均價(jià)及其變動(dòng)情況和原因等納入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，需及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)人群、農(nóng)民工以及面臨住房困難的家庭，都是社會(huì)上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這些需求，市政府今年大力推進(jìn)中低價(jià)商品房及配套商品房的建設(shè)，并加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)抓住這一契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅傾斜，優(yōu)化住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)及城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房進(jìn)行理性消費(fèi)，從而推動(dòng)主體需求的合理化。

3、有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃

根據(jù)我區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，結(jié)合軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)市場(chǎng)信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)展情況，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃開(kāi)展開(kāi)發(fā)工作，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式獲得土地使用權(quán)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)及銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資金、無(wú)證或者超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 6

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，教育、住房、汽車(chē)和通訊等已成為消費(fèi)的新熱點(diǎn)，其中住房消費(fèi)尤為突出。以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)在住宅商品化新體制逐步確立及市場(chǎng)體系日漸完善的背景下，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，XX年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入達(dá)到7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%以及GDP的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)與多個(gè)相關(guān)行業(yè)密切相關(guān)，能有效推動(dòng)建筑業(yè)發(fā)展，并對(duì)社會(huì)就業(yè)產(chǎn)生積極影響。作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，房地產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、改善民生、以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮了不可或缺的作用。

自1998年我縣房地產(chǎn)行業(yè)受到住房體制改革的推動(dòng)，市場(chǎng)消費(fèi)逐漸活躍。自XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資達(dá)到了2.0376億元，較上年增長(zhǎng)了162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議進(jìn)行分析如下：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，民營(yíng)企業(yè)異軍突起。

由于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展相對(duì)緩慢，加上房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平普遍較高，吸引了大量民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的進(jìn)入。XX年，全縣僅有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中包括2家國(guó)有企業(yè)和4家民營(yíng)企業(yè)。到XX年底，這一數(shù)字已增長(zhǎng)至17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中有2家具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，15家為三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè);國(guó)有企業(yè)僅剩1家，而民營(yíng)企業(yè)則達(dá)到了16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占比高達(dá)96%。顯然，民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)整體投資的重要引擎。

作為一項(xiàng)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。特別是自XX年起，在城建規(guī)模擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施投資加快、舊城改造力度加大以及房改政策刺激下，市場(chǎng)容量顯著提升，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛躍式的進(jìn)展。XX年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到7757萬(wàn)元，是上年投資量的5倍，增速快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4.5倍;而在XX年，完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在全社會(huì)投資中的占比也逐年上升，XX年達(dá)到3.32%，在XX年猛增至13.25%，XX年再次創(chuàng)下新高，達(dá)到24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的重要力量。過(guò)去幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)自然釋放的增長(zhǎng)，沒(méi)有出現(xiàn)投資過(guò)熱引發(fā)的“泡沫”問(wèn)題。

3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅建設(shè)投資仍占主導(dǎo)。

在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，將住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，我縣房地產(chǎn)企業(yè)加快了以普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，取得了顯著的進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，XX年至XX年間，住宅建設(shè)投資占年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%和64.9%;而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在三年的投資占比分別為15.86%、29.2%和33.86%。盡管商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅上升，住宅建設(shè)投資比例有所下降，但住宅仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。

4、土地投放量逐年增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大。

我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易異?；钴S，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地投放量逐年增加。XX年全縣的土地投放總量為16畝;XX年總投放量達(dá)到98畝，是上年的6倍;XX年更是達(dá)到了236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。土地投放方式也由單塊土地的出讓逐漸轉(zhuǎn)向小區(qū)化、規(guī)模化和整體化出讓。XX年每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地的平均面積為1.36畝，到了XX年增至10.59畝，XX年再次提升至21.83畝，顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 7

針對(duì)近期房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)情況，人力資源部對(duì)合肥市場(chǎng)中相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)崗位進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)薪酬調(diào)查，具體內(nèi)容如下：

　一、總體概述

過(guò)去兩年，合肥市的平均工資增長(zhǎng)幅度約為15%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年合肥的平均年薪為34143元，而20xx年則增長(zhǎng)至39292元，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平僅次于金融行業(yè)，居于第二位，漲幅達(dá)到了22%。近期通過(guò)對(duì)合肥部分房地產(chǎn)公司的薪酬情況進(jìn)行調(diào)查，得出以下數(shù)據(jù)：

其中，標(biāo)桿企業(yè)（如恒大、藍(lán)鼎）的薪酬情況如下：

1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的月薪約為7000元，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的月薪在7500—12000元之間；

2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的月薪大約為7500元，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的月薪在7500—8500元之間；

3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的月薪在7500—12000元，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的月薪一般在9500元以上。

對(duì)于相近企業(yè)（如國(guó)軒置業(yè)、文一投資、東海、新華），薪酬情況如下：

1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的月薪在5000—6000元，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的月薪為6000—8000元；

2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的月薪在6000元以上，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的月薪在8500—10000元之間；

3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的月薪約在6000—7000元，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的月薪一般在8500元以上。

　二、比較分析

以擁有3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為例，進(jìn)行如下比較：

　三、問(wèn)題診斷

從以上表格可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)整體情況相比，顯得較為偏低；

　四、對(duì)策建議

根據(jù)上述調(diào)查結(jié)果及問(wèn)題分析，并結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員的情況，提出以下建議：

1、薪酬水平的高低與工作負(fù)荷的大小呈正相關(guān)關(guān)系，盡管標(biāo)桿企業(yè)的薪資普遍較高，但這也伴隨了較大的工作量。目前華鑫房產(chǎn)的工作負(fù)荷一般，建議參考相近企業(yè)的薪資水平，適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪資；

2、根據(jù)崗位評(píng)估及市場(chǎng)稀缺性，為土建、安裝、造價(jià)工程師設(shè)定不同的薪資水平，以體現(xiàn)其差異化和層次性。

3、華鑫房產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員薪資調(diào)整應(yīng)與市場(chǎng)變化保持適度同步，每年根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行適度調(diào)整。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 8

　一、調(diào)查背景及目的

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，給廣大消費(fèi)者帶來(lái)了壓力。對(duì)此，國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控政策，自20xx年起，特別是新出臺(tái)的國(guó)八條，顯示了政府在遏制房?jī)r(jià)上漲方面的堅(jiān)定決心。為深入了解本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住條件及購(gòu)房意圖，我們對(duì)鄭州市進(jìn)行了一次問(wèn)卷調(diào)查。這次調(diào)查既是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理課程知識(shí)的應(yīng)用，也是希望能更好地理解本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

　二、調(diào)查方法

本次調(diào)查采用問(wèn)卷形式，隨機(jī)選取了年齡在20至60歲之間的鄭州市居民為調(diào)查對(duì)象，發(fā)放問(wèn)卷40份。收回問(wèn)卷后，我們運(yùn)用Excel軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理和分析，并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格復(fù)核，以圖表的方式直觀展現(xiàn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

　三、調(diào)查結(jié)果

1.居住條件分析

調(diào)查顯示，消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房占比最高，均為40%；福利房占14%，經(jīng)濟(jì)適用房則占6%。這表明，鄭州市的消費(fèi)群體主要以出租房與自購(gòu)商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量有限，反映出該市住房保障體系尚需完善。

2.家庭收入分析

數(shù)據(jù)顯示，鄭州市居民家庭月收入主要集中在4000元以下，占比達(dá)50%；其次是4000至6000元區(qū)間，占23.53%；20xx元以下的家庭占17.65%；6000至8000元及8000元以上的家庭則較少。可見(jiàn)，鄭州市居民的家庭收入水平較低，購(gòu)房需求不旺，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)需充分考慮到消費(fèi)者的實(shí)際家庭收入水平。

3.住房面積分析

從數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)于住房面積的需求主要集中在80至100平方米，比例高達(dá)54%；100至130平方米占17%；50至80平方米占14%；50平方米以下占9%；130平方米以上占6%。這意味著，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅時(shí)，應(yīng)將重點(diǎn)放在80至100平方米的房型上。

4.居民信息獲取途徑

調(diào)查顯示，消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道包括報(bào)紙、朋友/親人推薦、戶(hù)外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)等，順序依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行市場(chǎng)宣傳時(shí)，需重點(diǎn)利用報(bào)紙及戶(hù)外廣告，并提升服務(wù)水平與房屋質(zhì)量，以便在消費(fèi)者的社交圈中得到積極傳播。

5.居民購(gòu)房計(jì)劃分析

數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在3至5年內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者分別占40%和28.57%；而在2年內(nèi)購(gòu)房的占25.71%；選擇一年及半年的購(gòu)房計(jì)劃者則各占2.86%。這表明，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力與積極性并不高，開(kāi)發(fā)商需采取措施提升消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。

6.居民購(gòu)房目的分析

調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房的主要目的中，自住占84%；出租占10%；升值轉(zhuǎn)賣(mài)占6%。由此可以看出，多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房的目的是為了自住，投資意圖較小。

7.居民可承受房?jī)r(jià)分析

數(shù)據(jù)顯示，遭受房?jī)r(jià)3000元/平方米以下的消費(fèi)者占19%；能接受3000至5000元/平方米的占54%；5000至8000元/平方米占19%；8000至10000元/平方米占7%；10000元/平方米以上的占2%。這顯示出大多數(shù)消費(fèi)者的收入水平中等，其可承受的房?jī)r(jià)以5000元/平方米為主，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)高企，使得普通市民購(gòu)房面臨困難。

8.居民購(gòu)房面積分析

數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的需求大多數(shù)集中在80至100平方米，占45.71%；100至130平方米占28.57%；130平方米以上占20%；50至80平方米占5.71%；50平方米以下則為0。這說(shuō)明大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的期望在80至100平方米，開(kāi)發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)適當(dāng)增加此類(lèi)房型的供應(yīng)。

9.居民購(gòu)房付款方式分析

選擇分期付款的購(gòu)房者占63%；選擇銀行按揭的占20%；一次性付款的占17%；使用公積金貸款的則占3%。

10.居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析

消費(fèi)者最關(guān)注的生活配套設(shè)施包括學(xué)校教育資源與超市/菜場(chǎng)，各占69%；其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占66%；第三位為休閑場(chǎng)所，占51%；其他如商業(yè)步行街、餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)則分別占23%和8%。這表明，學(xué)校教育資源和超市/菜場(chǎng)是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的首要考量，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)需注重地段的選擇。

11.居民對(duì)建筑風(fēng)格的要求分析

調(diào)查顯示，選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者占33.33%；現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格占25%；中西結(jié)合風(fēng)格占22.22%；中式風(fēng)格接近占20%。

12.居民對(duì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)的看法分析

未來(lái)兩年內(nèi)，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲可能性的消費(fèi)者占37%；認(rèn)為沒(méi)有太大變化的占31%；說(shuō)不清的占20%；認(rèn)為可能下跌的則占11%。

13.開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者間的矛盾分析

數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的主要矛盾在于開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，占40%；其次是面積縮水占22%；開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信問(wèn)題占17%；質(zhì)量問(wèn)題占16%；合同不平等占5%。開(kāi)發(fā)商改善與購(gòu)房者的關(guān)系的有效手段是降低房?jī)r(jià)，同時(shí)提升房屋質(zhì)量和企業(yè)誠(chéng)信。

　四、問(wèn)題和建議

目前，居民的住房狀況主要面臨家庭收入水平低、住房面積小的困境；對(duì)于未來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的居民，大多數(shù)人購(gòu)房的目的是自住，投資意圖較低，能夠接受的房?jī)r(jià)以5000元/平方米以下占大多數(shù)，而對(duì)房屋面積的期望在100平方米左右。由于市場(chǎng)普遍認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上升空間，但如果價(jià)格繼續(xù)攀升，居民或許將面臨無(wú)法承擔(dān)的局面。改善居民購(gòu)房能力的關(guān)鍵在于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制定惠民政策，從而提高居民的收入水平。建議政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定；并通過(guò)立法增強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束，提高房屋品質(zhì)，增加保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房，保障低收入家庭的住房需求。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 9

　一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）區(qū)域整體情況房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)展迅速，尤其是在城市化不斷推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性愈加凸顯。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了越來(lái)越多的比重，直接影響著各地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以某地為例，該地區(qū)地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，鄰近多個(gè)市中心，交通便利，區(qū)域總面積達(dá)到5000平方公里，人口達(dá)到200萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口占比不斷上升。該地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量逐年增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，逐步形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模。

（二）區(qū)域自然條件該地區(qū)地形多樣，擁有良好的自然環(huán)境和豐富的資源，適宜發(fā)展各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)河流縱橫，綠地覆蓋率高，氣候條件優(yōu)越，四季分明，年平均氣溫為15°C，年降水量在1000毫米左右，極少出現(xiàn)極端天氣現(xiàn)象，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的自然條件。區(qū)域內(nèi)的森林公園和濕地公園等生態(tài)環(huán)境，吸引了大量游客，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r該地區(qū)GDP年均增長(zhǎng)8.5%，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展是重要推動(dòng)力之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年該地區(qū)的房地產(chǎn)投資達(dá)到200億元，較上年增長(zhǎng)20%。隨著居民生活水平的提升，住房消費(fèi)不斷增加，購(gòu)房者的需求日益旺盛，帶動(dòng)了各類(lèi)住宅、商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)。人均GDP也在持續(xù)提升，預(yù)計(jì)到20xx年有望突破80000元，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當(dāng)前，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)。地方政府加大了對(duì)交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度。主要高速公路項(xiàng)目已基本完工，城市軌道交通也在高速推進(jìn)，形成了“公路+軌道”的立體交通體系。各類(lèi)公共設(shè)施建設(shè)如學(xué)校、醫(yī)院等也在同步推進(jìn)，為居民提供了良好的生活基礎(chǔ)條件。這些基礎(chǔ)設(shè)施的完善為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。

（五）城市發(fā)展定位該地區(qū)新興城市被定位為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、文化和科技中心，未來(lái)將集中發(fā)展房地產(chǎn)、商業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)規(guī)劃，到2030年，該地區(qū)常住人口將達(dá)到50萬(wàn)人，城市建設(shè)用地將擴(kuò)展至40平方公里。將注重環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)，力求在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的保持良好的生態(tài)環(huán)境。新城區(qū)將圍繞交通樞紐布局，形成多元化的城市功能分區(qū)，助力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）總體市場(chǎng)趨勢(shì)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，購(gòu)房者需求不斷增加。經(jīng)過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者對(duì)于住房的需求呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，尤其是對(duì)于生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、配套設(shè)施齊全的住宅項(xiàng)目更為青睞。目前，市場(chǎng)中的新樓盤(pán)供不應(yīng)求，整體呈現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)的狀態(tài)，消費(fèi)者的購(gòu)房決策變得愈加理性，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

（二）可用土地資源現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)分析，該地區(qū)目前可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源相對(duì)有限，主要集中在新開(kāi)發(fā)區(qū)域。政府通過(guò)合理規(guī)劃，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與到土地資源的開(kāi)發(fā)中。目前，已確定部分優(yōu)質(zhì)地塊，將作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要用地，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也隨之加劇，需要開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)上不斷創(chuàng)新。

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀舉例來(lái)說(shuō)，某樓盤(pán)占地20000平方米，建筑面積達(dá)到15萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分占比30%，住宅部分占比70%。該樓盤(pán)起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)2500元/平方米，目前銷(xiāo)售情況良好，吸引了大量購(gòu)房者的關(guān)注。另外，另一個(gè)項(xiàng)目則是高端住宅區(qū)，占地面積達(dá)到30000平方米，整體設(shè)計(jì)注重生態(tài)與環(huán)保，住宅部分起售價(jià)為2000元/平方米，受到了市場(chǎng)的廣泛好評(píng)。

2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在該地區(qū)，市場(chǎng)中涌現(xiàn)出一些具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)，如當(dāng)前熱銷(xiāo)的某高檔住宅小區(qū)，以?xún)?yōu)越的地理位置和完善的配套設(shè)施為賣(mài)點(diǎn)，吸引了多名購(gòu)房者。部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在迅速崛起，著重推出多元化的商業(yè)模式，為居民生活提供便利，這些項(xiàng)目在市場(chǎng)中逐漸形成了各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　三、土地儲(chǔ)備及建議

（一）加快土地儲(chǔ)備針對(duì)目前市場(chǎng)供需情況，建議地方政府應(yīng)加快土地儲(chǔ)備工作，尤其是在新開(kāi)發(fā)區(qū)域，提前做好土地規(guī)劃，以便于未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的展開(kāi)。加強(qiáng)對(duì)待開(kāi)發(fā)土地的環(huán)境評(píng)估，確保土地資源的合理利用。

（二）市場(chǎng)調(diào)研的重要性在土地儲(chǔ)備的過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，及時(shí)調(diào)整儲(chǔ)備策略，以應(yīng)對(duì)不確定性帶來(lái)的挑戰(zhàn)。在有條件的情況下，適時(shí)進(jìn)行土地出讓?zhuān)瑵M(mǎn)足市場(chǎng)需求，提高土地利用效率。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 10

隨著國(guó)家全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，各個(gè)領(lǐng)域都在快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。對(duì)于一些西部貧困地區(qū)的小城鎮(zhèn)而言，如何把握機(jī)遇，結(jié)合自身特點(diǎn)，加快房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是當(dāng)前的重要任務(wù)?；谖以诜康禺a(chǎn)行業(yè)工作的多年經(jīng)驗(yàn)，以下將以某小城市為例，提出一些看法。

一、以住宅建設(shè)為核心，積極推進(jìn)新城區(qū)和小區(qū)的開(kāi)發(fā)，助力城市化進(jìn)程

住宅建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，反映了這個(gè)行業(yè)發(fā)展的初衷。隨著城市化趨勢(shì)的加快，城市職能的多樣化和區(qū)域布局的細(xì)化趨勢(shì)愈加明顯。盡管如此，對(duì)于西部的貧困縣城而言，規(guī)范化的城市建設(shè)尚在起步階段，房地產(chǎn)發(fā)展仍需以住宅建設(shè)為核心，并將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持這一態(tài)勢(shì)。根據(jù)該小城市的規(guī)劃，下一階段的住宅開(kāi)發(fā)應(yīng)緊密把握城市擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，聚焦新住宅小區(qū)的建設(shè)。在小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)，必須堅(jiān)持以住宅為主，強(qiáng)調(diào)地域特色和文化內(nèi)涵，避免盲目追求創(chuàng)新，也不應(yīng)偏重商業(yè)性質(zhì)，而應(yīng)以滿(mǎn)足居民居住需求為首要目標(biāo)，建設(shè)多樣化的商品住房。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，該城市常住人口將增加數(shù)千人，按照每戶(hù)四口計(jì)算，需新增大量住房。如果綜合考慮當(dāng)前的住房面積不足，這證明了在西部縣城的房地產(chǎn)發(fā)展中，住宅建設(shè)依然是重中之重，這是由實(shí)際情況所決定的。

二、以危舊房改造為重點(diǎn)，全面推進(jìn)舊城改造工程，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)與功能

西部縣城中，許多房屋建于上世紀(jì)八九十年代，風(fēng)格單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能限制，整體呈現(xiàn)出較為落后的狀態(tài)。隨著城市發(fā)展的推進(jìn)和居民生活質(zhì)量的提高，現(xiàn)有的住房條件已無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代需求。開(kāi)展舊城改造工作已刻不容緩。當(dāng)?shù)卣?jì)劃以引資為突破口，在近期大力推進(jìn)舊城改造。此過(guò)程中，需充分考慮居民的意愿及生活習(xí)慣，注重新建房屋布局的科學(xué)規(guī)劃，保留傳統(tǒng)特色，完善房屋功能，優(yōu)化居住環(huán)境，使新房既能體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息，又具備文化深度。采用“拆房還房”或“以房補(bǔ)房”的方式，直接解決拆遷帶來(lái)的矛盾，讓更多居民受益。還要重視休閑廣場(chǎng)的建設(shè)，因?yàn)樗浅鞘形拿鞯恼故敬翱?，促進(jìn)舊城改造的優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)并提升城市功能。

三、以培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐，整合市場(chǎng)資源，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，亦是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力。它不僅能夠有效吸引資金，整合市場(chǎng)資源，還能推動(dòng)住房市場(chǎng)化進(jìn)程，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的提升。目前，西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段，面臨著發(fā)展不充分、市場(chǎng)機(jī)制不健全等問(wèn)題。解決這些問(wèn)題的首要任務(wù)是培養(yǎng)本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心。只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作用，整合技術(shù)、資金、人才及管理資源，才能加快房地產(chǎn)的健康發(fā)展。要對(duì)西部市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)給予政策支持，具體包括：

一是降低準(zhǔn)入門(mén)檻，如四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)降至更合理的額度；

二是加大政策扶持力度，尤其是土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)貸款、稅收減免等方面，給予新設(shè)立企業(yè)相應(yīng)的優(yōu)惠政策；

三是建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)禁利用集資或合作建房名義進(jìn)行變相的分房或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

四、以刺激消費(fèi)、拉動(dòng)需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金和信貸支持政策，提高居民生活水平

調(diào)研顯示，許多西部貧困縣城的居民居住條件比較差，住在非成套或者簡(jiǎn)易住房中。造成這一現(xiàn)象的原因多種多樣，但直接因素還是由于居民的購(gòu)買(mǎi)力不足。在推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮低收入居民的利益，努力提高他們的購(gòu)買(mǎi)力。除了加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建立完善的住房公積金制度和發(fā)展住房信貸也是一個(gè)切實(shí)可行的方案，能夠幫助居民獲得購(gòu)房資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想，從而刺激住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求，提高生活水平。

在住房公積金制度方面，重點(diǎn)應(yīng)包括：

一是建立和完善管理制度，除了國(guó)務(wù)院發(fā)布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，還需制定實(shí)施細(xì)則和相關(guān)管理辦法；

二是理順機(jī)構(gòu)設(shè)置，確保各級(jí)管理中心的有效運(yùn)作，實(shí)行統(tǒng)一核算，規(guī)避運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；

三是加強(qiáng)資金歸集和發(fā)展個(gè)人貸款，提升住房公積金的繳存比例，擴(kuò)大覆蓋范圍，推廣至鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)。

在信貸政策方面，要結(jié)合政策性住房貸款和商業(yè)性住房貸款，推動(dòng)住房信貸體系的完善：

一是發(fā)展政策性住房貸款，擴(kuò)大住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，以減少職工購(gòu)房負(fù)擔(dān)；

二是積極推動(dòng)商業(yè)性住房貸款，鼓勵(lì)各大銀行增加對(duì)西部縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸支持，合理確定個(gè)人住房貸款規(guī)模，簡(jiǎn)化貸款辦理流程，增強(qiáng)個(gè)人購(gòu)房能力。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 11

　一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要是在國(guó)家政策支持和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重推動(dòng)下逐步形成的。尤其是在近幾年來(lái)，伴隨著城市化進(jìn)程的加快和人們居住需求的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的機(jī)遇。政府鼓勵(lì)住房市場(chǎng)化改革，制定了多項(xiàng)惠民政策，為房地產(chǎn)行業(yè)注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。這使得房地產(chǎn)行業(yè)不僅在市場(chǎng)上得以迅速崛起，也為整個(gè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

經(jīng)過(guò)幾年的奮斗，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中逐漸形成了自身的特點(diǎn)和格局。從整體來(lái)看，主要影響因素可分為三個(gè)方面：市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)源于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，居民的購(gòu)房意愿和能力顯著提高，形成了龐大的消費(fèi)群體；政策引導(dǎo)起到了關(guān)鍵作用，政府的支持政策使得開(kāi)發(fā)商有了更大的投資信心；投資回報(bào)的潛力吸引了大量資本涌入，這進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)的繁榮。

　二、房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用

房地產(chǎn)行業(yè)顯著改善了居民的居住條件，提高了生活質(zhì)量和城市形象，推動(dòng)了城市規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用。它不僅促成了建筑、材料、家居等二十多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)交易的稅收為地方財(cái)政貢獻(xiàn)了可觀的收入，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效支持。

房地產(chǎn)行業(yè)也為社會(huì)的進(jìn)步創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。隨著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展，房地產(chǎn)行業(yè)提供了大量就業(yè)崗位，極大緩解了地區(qū)的就業(yè)壓力，促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力向城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，為社會(huì)穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。

　三、近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

1、市場(chǎng)發(fā)展概況

截至到XX年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上已達(dá)到一定規(guī)模，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積不斷增加，商品房的供應(yīng)也在逐步豐富。市場(chǎng)供求關(guān)系基本呈現(xiàn)出平衡狀態(tài)，商品房銷(xiāo)量穩(wěn)步上升，房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，整個(gè)行業(yè)展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。

2、XX年房地產(chǎn)銷(xiāo)售與交易情況

（1）開(kāi)發(fā)進(jìn)度：XX年計(jì)劃開(kāi)發(fā)商品房面積達(dá)到XX萬(wàn)平方米，至今已完成XX萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)任務(wù)的完成率逐步提高，資金的有效投入提升了市場(chǎng)活躍度。

（2）銷(xiāo)售情況：XX年上半年商品房交易量較去年顯著增長(zhǎng)，市場(chǎng)活力充沛，二手房交易的增長(zhǎng)幅度也不容小覷，彰顯出市場(chǎng)需求的強(qiáng)烈。

（3）稅收與預(yù)售情況：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)不斷增加，相關(guān)部門(mén)積極完善管理，確保各項(xiàng)稅收收入按時(shí)到位，而預(yù)售許可證的發(fā)放也保持在較高水平，進(jìn)一步推動(dòng)了市場(chǎng)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

（4）融資與抵押情況：金融支持力度加大，抵押貸款的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，為購(gòu)房者提供了更多的資金支持，促進(jìn)了市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征

1、市場(chǎng)供需平衡，整體銷(xiāo)售情況良好。商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售量維持在相對(duì)合理的水平，市場(chǎng)基本不存在過(guò)?，F(xiàn)象。

2、購(gòu)房者多元化，資金來(lái)源多樣化。購(gòu)房群體涵蓋了機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工、私人企業(yè)員工以及外來(lái)務(wù)工人員等，資金來(lái)源主要依賴(lài)銀行的貸款和住房公積金，購(gòu)房者的結(jié)構(gòu)更加多樣化。

3、購(gòu)房需求目的明確。大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的在于改善居住條件，少部分出于投資考慮，市場(chǎng)需求得以有效滿(mǎn)足。

4、二手房交易活躍。隨著新房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，二手房市場(chǎng)迎來(lái)了一波交易熱潮，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇通過(guò)二手房交易來(lái)獲取住房資源。

5、住房結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步優(yōu)化。當(dāng)前的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向于普通商品房，高檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展相對(duì)滯后，影響了不同層次購(gòu)房者的需求滿(mǎn)足。

　五、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

1、規(guī)范土地出讓程序，合理管控土地供應(yīng)。確保市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，建議政府在充分評(píng)估市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，合理安排土地出讓計(jì)劃，避免因過(guò)度供應(yīng)導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，降低風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)于購(gòu)房者的信貸管理應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格把控，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，確保市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、加大對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，維護(hù)市場(chǎng)秩序。對(duì)不良開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，促進(jìn)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

4、引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商科學(xué)開(kāi)發(fā)。通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，平衡房屋的實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性，引導(dǎo)市場(chǎng)向更合理的方向發(fā)展。

5、積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足不同需求。依照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，均衡發(fā)展高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房，確保不同層次的住房需求得到滿(mǎn)足，從而推動(dòng)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 12

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了顯著的發(fā)展，對(duì)推動(dòng)本地區(qū)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。然而，在發(fā)展過(guò)程中，我們也面臨著一些突出問(wèn)題，如市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)快速上漲等，這些問(wèn)題亟需引起我們的重視。

?。ㄒ唬⑸唐纷≌瑑r(jià)格過(guò)高，增幅顯著

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從20xx年至20xx年，我市商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，全市商品住宅的平均價(jià)格分別為780元/平方米、910元/平方米、1050元/平方米、1180元/平方米和1400元/平方米，今年6月末達(dá)到1580元/平方米，年均價(jià)上漲幅度達(dá)到17.5%。近日城區(qū)的房?jī)r(jià)與周邊地區(qū)相比，已高出近25%。調(diào)查顯示，部分已入住多年的舊樓房售價(jià)也超過(guò)了1500元。

　（二）、舊房拆遷問(wèn)題導(dǎo)致時(shí)間延誤與成本增加

我市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與舊城區(qū)改造密切相關(guān)。城市房屋拆遷作為一項(xiàng)重要的民生工程，常常是各級(jí)政府關(guān)注的焦點(diǎn)。然而在某些拆遷區(qū)域，個(gè)別“釘子戶(hù)”的存在由于對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的過(guò)高要求，使得拆遷進(jìn)展緩慢。例如，某小區(qū)自20xx年啟動(dòng)的拆遷至今仍未完全完成，部分房屋散落在新建樓宇中，嚴(yán)重影響了小區(qū)整體開(kāi)發(fā)的進(jìn)度及已入住住戶(hù)的生活環(huán)境。因拆遷延誤，許多已拆遷住戶(hù)的回遷也受到影響，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的成本進(jìn)一步增加，這也是房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一。

?。ㄈ?、商品房開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸顯現(xiàn)

盡管我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題愈發(fā)明顯，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例仍然偏低；大戶(hù)型住房過(guò)量供應(yīng)，而小戶(hù)型住房數(shù)量不足；高價(jià)位商品房偏多，中低價(jià)位房源匱乏，導(dǎo)致中低收入家庭面臨購(gòu)房難題。從商品房的供求形勢(shì)來(lái)看，近兩年我市的商品住宅幾乎沒(méi)有空置，雖然新建房屋的施工面積大幅增加，但由于購(gòu)房熱情高漲及外來(lái)購(gòu)房者涌入，商品房一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。

?。ㄋ模?、居民家庭收入與房?jī)r(jià)比顯得不合理

依照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，在完善的住房信貸體系下，合理的收入房?jī)r(jià)比應(yīng)為5到6倍。然而我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，尤其是我市的房地產(chǎn)起步較晚，當(dāng)前的收入房?jī)r(jià)比仍偏高。目前海勃灣城區(qū)新建住宅的均價(jià)已突破1600元/平方米，購(gòu)買(mǎi)一套面積為100平方米的房產(chǎn)及簡(jiǎn)單裝修大約需花費(fèi)20-22萬(wàn)元，而在市中心或優(yōu)質(zhì)小區(qū)則更高。根據(jù)20xx年我市城市居民可支配收入為10500元計(jì)算，得出的收入房?jī)r(jià)比為1:6.7，然而大部分家庭的實(shí)際收入水平低于這一標(biāo)準(zhǔn)，年均收入不足8000元和5500元的家庭各占比20%，這進(jìn)一步表明當(dāng)前商品房的價(jià)格已經(jīng)超出許多居民的支付能力。

?。ㄎ澹?、重開(kāi)發(fā)輕服務(wù)的問(wèn)題亟待解決

由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，質(zhì)量管理意識(shí)薄弱，導(dǎo)致承諾落實(shí)不到位、建筑面積縮水以及配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，整體上表現(xiàn)出重開(kāi)發(fā)、輕服務(wù)的傾向。物業(yè)管理服務(wù)不到位，糾紛逐年增多，給居民購(gòu)房帶來(lái)不小的困擾。部分開(kāi)發(fā)商缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，急功近利的現(xiàn)象依然存在。

?。⑸虡I(yè)用房空置問(wèn)題凸顯

在20xx至20xx年期間，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的累計(jì)竣工面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，然而實(shí)際銷(xiāo)售面積僅為35萬(wàn)平方米，商業(yè)用房的空置現(xiàn)象愈發(fā)明顯。目前，部分竣工項(xiàng)目的出租情況不容樂(lè)觀，像某些商業(yè)中心即使臨街店鋪?zhàn)赓U情況尚可，但內(nèi)部房屋的空置率卻很高。這一方面造成了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，延緩了資金回籠，影響了企業(yè)的良性發(fā)展；另一方面由于許多房屋已交付給購(gòu)房者，出租市場(chǎng)的低迷直接將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者，進(jìn)而抑制了未來(lái)商用房投資的熱情。

近期，國(guó)務(wù)院針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出了新的政策，加大了后續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)的力度。我市也應(yīng)加快將這些政策落到實(shí)處，增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)。需調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，增加100平方米以下的小戶(hù)型住房建設(shè)，讓住宅價(jià)格與居民收入相匹配，以此激發(fā)中低收入家庭的購(gòu)房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高質(zhì)量的發(fā)展邁進(jìn)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 13

在現(xiàn)階段，我國(guó)正處于建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的關(guān)鍵時(shí)期，各行業(yè)均在穩(wěn)步前進(jìn)，其中，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｎ鞑康貐^(qū)的小型縣城應(yīng)積極抓住這一契機(jī)，結(jié)合自身特點(diǎn)，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。筆者根據(jù)多年在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以某縣城為例，分享以下幾點(diǎn)思考。

一、以住宅建設(shè)為主干，積極開(kāi)發(fā)新型小區(qū)和新區(qū)，推動(dòng)城市化進(jìn)程

住宅建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)的核心內(nèi)容，這是行業(yè)發(fā)展的基石。在城市化進(jìn)程加快的背景下，城市功能多樣化和區(qū)域布局的需求日益凸顯，住宅建設(shè)的主導(dǎo)地位也將面臨調(diào)整。然而，對(duì)于西部貧困縣城而言，城市的規(guī)范化建設(shè)仍在起步階段，房地產(chǎn)發(fā)展仍需將住宅建設(shè)作為重中之重，并將這種模式持續(xù)延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期。按照縣城發(fā)展規(guī)劃的新要求，必須緊緊把握住城市擴(kuò)展的良機(jī)，全力推進(jìn)住區(qū)和新小區(qū)的建設(shè)。在此過(guò)程中，要堅(jiān)持“以居住為中心、文化與特色并重”的原則，注重地理和文化的有機(jī)結(jié)合，避免盲目追求新奇而忽視實(shí)際民生需求，致力于建設(shè)多層次、不同檔次的商品房。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，該縣常住人口將顯著增加，每戶(hù)家庭所需新建居所的數(shù)量十分可觀，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求提出了更高的要求。

二、以危舊房屋的改造為重點(diǎn)，全面開(kāi)展舊城改造工程，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能

本地區(qū)現(xiàn)有的房屋多建于上世紀(jì)八九十年代，設(shè)計(jì)單一、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代居民的居住需求。全面實(shí)施舊城改造工程已成為當(dāng)務(wù)之急。在改造過(guò)程中，應(yīng)充分考慮到居民的訴求和生活習(xí)慣，注重新房的布局和環(huán)境的美化，提升居住的品質(zhì)和格局，確保新建房既符合現(xiàn)代設(shè)計(jì)潮流，又保留一定的地方文化特色。通過(guò)“拆舊還新”的方式，妥善解決拆遷引發(fā)的矛盾，確保居民能享受到改造帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的好處。在提升城市面貌的過(guò)程中，應(yīng)注重打造休閑廣場(chǎng)，作為城市文明的展示窗口，優(yōu)化城市的整體結(jié)構(gòu)和功能。

三、以發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐，整合市場(chǎng)要素，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，具有廣泛吸納社會(huì)資金、整合資源的能力。當(dāng)前，西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初步發(fā)展階段，面臨著市場(chǎng)不健全、運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題。為了解決這些問(wèn)題，亟需培育健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用，優(yōu)化資源配置，整合技術(shù)、資金、人才等要素，加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。政策層面上，可以對(duì)西部房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施一些優(yōu)惠政策：

一是降低市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)參與開(kāi)發(fā)；

二是加大政策支持力度，為新成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供土地、項(xiàng)目審批等方面的便利；

三是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化管理，嚴(yán)防違規(guī)的集資、合作建設(shè)等行為。

四、以刺激消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，提升居民生活水平

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西部縣城居民的居住條件仍然較為嚴(yán)峻，許多家庭居住在非成套房屋或簡(jiǎn)易住房中。而這一問(wèn)題的根本原因在于居民的購(gòu)房能力不足。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必須考慮到這些居民的利益，提升他們的購(gòu)買(mǎi)力。提高居民購(gòu)房能力的有效途徑之一就是建立和完善住房公積金制度和信貸政策，幫助他們順利購(gòu)房，從而刺激住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求。

在住房公積金制度方面，需要重點(diǎn)關(guān)注：

一是建立健全管理制度，確保公積金的規(guī)范運(yùn)行；

二是設(shè)立專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理，保障資金的安全性和有效性；

三是提高住房公積金的繳存比例，推動(dòng)其覆蓋到更多的社會(huì)群體。

在信貸方面，應(yīng)建立政策性與商業(yè)性住房貸款相結(jié)合的體系：

一是推廣政策性住房貸款，降低購(gòu)房成本；

二是鼓勵(lì)商業(yè)銀行擴(kuò)大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)的信貸支持，為個(gè)人購(gòu)房提供便利。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 14

　一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)研究現(xiàn)狀

20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照上級(jí)部門(mén)的總體要求，我縣大力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，致力于提升行業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。我們以服務(wù)民生、促進(jìn)和諧發(fā)展為目標(biāo)，多措并舉，實(shí)施了一系列重點(diǎn)項(xiàng)目，為我縣的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供了有力支持。由于受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我縣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展增速有所放緩，全縣共有8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極開(kāi)展包括銀海灣、春華大廈、綠洲花苑等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米，全年竣工住宅面積達(dá)到15萬(wàn)平方米，居民人均居住面積已提升至30平方米。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，全縣公租房交易數(shù)量為50套，總面積約0.5萬(wàn)平方米；存量房交易情況良好，交易戶(hù)數(shù)達(dá)到150戶(hù)，總交易面積約1.5萬(wàn)平方米，交易總額達(dá)1500萬(wàn)元，進(jìn)一步促進(jìn)了市場(chǎng)消費(fèi)，增強(qiáng)了本地經(jīng)濟(jì)的活力。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“穩(wěn)定增長(zhǎng)、供需適度平衡、結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化、價(jià)格穩(wěn)中有進(jìn)、消費(fèi)理性”的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　二、面臨的問(wèn)題

雖然我縣在推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)法治建設(shè)方面取得了一定成效，但在實(shí)際管理和服務(wù)過(guò)程中，仍呈現(xiàn)出一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要包括：

一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為不規(guī)范。在部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，仍然存在個(gè)別企業(yè)在未取得《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》的情況下，私自開(kāi)展售樓活動(dòng)；部分樓盤(pán)銷(xiāo)售信息未能及時(shí)公示，造成信息不透明，如某開(kāi)發(fā)公司在“幸?；▓@”項(xiàng)目中缺少必要的公示內(nèi)容。

二是物業(yè)管理服務(wù)存在不足。物業(yè)管理范圍不夠廣泛；部分居民的居住需求無(wú)法得到滿(mǎn)足；物業(yè)管理資金運(yùn)用不夠到位，影響服務(wù)質(zhì)量等。

三是住房保障體系不夠完善。在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)與管理方面，保障體系依然存在不足；在“兩房”建設(shè)方面的創(chuàng)新工作還需加大力度。

　三、提出的建議

1、開(kāi)放市場(chǎng)，激發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)潛力

為進(jìn)一步激活我縣住房二級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)該簡(jiǎn)化現(xiàn)有政策，降低購(gòu)房門(mén)檻，取消公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批程序；優(yōu)化辦事流程，提高交易效率，推行交易與發(fā)證的無(wú)縫對(duì)接；要明確交易優(yōu)惠政策，降低相關(guān)稅費(fèi)，努力培育規(guī)范的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。

2、強(qiáng)化監(jiān)管，提升行業(yè)管理能力

在規(guī)范市場(chǎng)管理方面，應(yīng)注重“監(jiān)管與服務(wù)”的結(jié)合。一是嚴(yán)格把握開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入關(guān)，加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的審核，確保其具備必要的資金與技術(shù)支持；二是切實(shí)加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的監(jiān)管，健全銷(xiāo)售信息公示制度，確保信息透明；三是做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢，確保行業(yè)發(fā)展健康有序。

3、突破瓶頸，健全物業(yè)管理機(jī)制

一是加大物業(yè)管理宣傳，提升公眾意識(shí)；二是促成政府成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)作，提升物業(yè)管理服務(wù)的整體水平；三是推動(dòng)政策制定，明確各方權(quán)責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)與使用，確保物業(yè)管理市場(chǎng)健康良性發(fā)展。

4、完善住房保障體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)

一是建立健全責(zé)任體系，加強(qiáng)對(duì)“兩房”建設(shè)的監(jiān)管；二是依法依規(guī)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)與管理，廣泛開(kāi)展政策宣傳，確保符合條件的家庭能夠順利申請(qǐng)；三是進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力建設(shè)，為住房保障和困難家庭提供可靠的服務(wù)保障，確保我縣的住房問(wèn)題得到有效解決。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 15

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。全面了解我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，并針對(duì)性地研究提出應(yīng)對(duì)策略，對(duì)促進(jìn)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗的發(fā)展和改革局價(jià)格辦對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的城市及發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門(mén)，以及大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了深入調(diào)研，收集了大量相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開(kāi)了座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取了各方的意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概況

房地產(chǎn)行業(yè)有效推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。自1998年取消福利分房并實(shí)施住房商品化改革以來(lái)，我旗的房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展的階段，尤其自20xx年起，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)顯著增強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的年均貢獻(xiàn)增速達(dá)xx%，已成為我旗發(fā)展速度最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷提升。到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值對(duì)GDP的占比達(dá)到xx%。

房地產(chǎn)推動(dòng)了投資增長(zhǎng)。自20xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Ρ３至朔€(wěn)定快速的增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資更是呈現(xiàn)了快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為固定資產(chǎn)投資中增速最快的部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資總額中的貢獻(xiàn)逐年上升，從20xx年的xx%增至20xx年的xx%。

房地產(chǎn)消費(fèi)也在增長(zhǎng)。過(guò)去五年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均比例為8.41%，成為消費(fèi)領(lǐng)域的主要組成部分。尤其是在去年，作為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的首要力量，擴(kuò)大內(nèi)需的政策下，增強(qiáng)房地產(chǎn)投資和住宅銷(xiāo)售成為推動(dòng)內(nèi)需的重要途徑。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)明顯。從20xx年到20xx年，房地產(chǎn)稅收保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，凈增xx萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。20xx年，我旗房地產(chǎn)稅收占總稅收的xx%，對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)較為可觀。但進(jìn)入20xx年，受市場(chǎng)下行的影響，房地產(chǎn)稅收占總稅收的比例降至xx%，較上年下降了個(gè)百分點(diǎn)。20xx年，房地產(chǎn)稅收達(dá)xx萬(wàn)元，同比增幅達(dá)xx%，占總稅收的xx%。房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)就業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的作用也愈發(fā)顯著。

二、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，市場(chǎng)回暖迅速。自年初以來(lái)，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸壯大，以本土企業(yè)為主導(dǎo)。一些在經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)模式及經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面表現(xiàn)突出的企業(yè)脫穎而出，充分得益于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的向好表現(xiàn)，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展期。金融機(jī)構(gòu)為配合國(guó)家政策，創(chuàng)新信貸服務(wù)，顯著增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸支持，推動(dòng)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖。在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的消費(fèi)心理下，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)購(gòu)房者排隊(duì)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全與不完善。

2、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者愈發(fā)理性。自xx年以來(lái)，受多重因素影響，特別是房?jī)r(jià)迅速上漲，導(dǎo)致一部分購(gòu)房者將購(gòu)房作為投資項(xiàng)目，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。然而，自年以來(lái)，受金融危機(jī)的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶(hù)大幅減少，很多潛在購(gòu)房者選擇持幣觀望。消費(fèi)者的購(gòu)房決策逐漸理性化，市場(chǎng)主要受剛性需求驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)泡沫成分在不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范化和成熟化。

3、土地價(jià)格大幅上漲，開(kāi)發(fā)成本上升。土地供應(yīng)和儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)的供應(yīng)逐步走向合規(guī)，土地價(jià)格因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷攀升。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求旺盛，土地價(jià)格逐步上升，開(kāi)發(fā)成本也隨之增加。

面對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，我旗及時(shí)調(diào)整策略，制定了針對(duì)性的政策和措施，有效遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑。伴隨中央宏觀政策的推出及“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”的實(shí)施，房產(chǎn)企業(yè)逐漸走出低谷，受到國(guó)家調(diào)控政策推動(dòng)，投資者信心顯著恢復(fù)，銷(xiāo)售額明顯提升，房地產(chǎn)業(yè)也首先走出了金融危機(jī)的陰影，為我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。

三、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

盡管準(zhǔn)格爾旗的房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展，但也顯露出一些問(wèn)題：結(jié)構(gòu)性供需矛盾突出。普通商品房的價(jià)格普遍高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，市場(chǎng)上出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，許多改善性需求的消費(fèi)者選擇持幣觀望。盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)可觀，出于對(duì)市場(chǎng)價(jià)值判斷及擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的顧慮，開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。市場(chǎng)雖然存在改善性和剛性需求，但受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整及周邊城市房?jī)r(jià)下行的影響，大多數(shù)消費(fèi)者持觀望態(tài)度，導(dǎo)致市場(chǎng)僵持。住房供應(yīng)體系不夠清晰。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，產(chǎn)品品質(zhì)單一，銷(xiāo)售定位趨同，面臨較大的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，中低收入者所需的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重匱乏。開(kāi)發(fā)商囤積土地現(xiàn)象嚴(yán)重。盡管我旗存在大量待開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商在獲得土地后卻多選擇觀望，而非及時(shí)開(kāi)發(fā)，造成土地價(jià)格逐步上漲，進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)，讓許多居民難以承受。

四、推進(jìn)準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策使我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)。加強(qiáng)市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)主管部門(mén)及開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用在線(xiàn)售房系統(tǒng)，全面實(shí)施網(wǎng)絡(luò)在線(xiàn)售房，網(wǎng)上簽訂合同。未實(shí)施在線(xiàn)售房的項(xiàng)目不予辦理預(yù)售許可證，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行懲罰。在商品房的登記、轉(zhuǎn)移及變更等方面，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，提高辦事效率與質(zhì)量。

合理引導(dǎo)住房主體需求。根據(jù)不同收入群體實(shí)施差異化策略，妥善解決各類(lèi)收入人群的住房問(wèn)題，同時(shí)在城市化進(jìn)程中引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求合理化，對(duì)于中等收入群體的商品房供應(yīng)，應(yīng)把房?jī)r(jià)收入比控制在68左右；對(duì)于高收入群體的高檔商品房，則需嚴(yán)格控制供應(yīng)規(guī)模與比重，科學(xué)制定供應(yīng)計(jì)劃。

第三，確保土地供需平衡。加大政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，提升土地管理能力，促進(jìn)土地市場(chǎng)的活躍，依法打擊非法炒地行為，挖掘閑置土地的潛力，對(duì)閑置滿(mǎn)兩年的土地要依法收回，堅(jiān)決打擊囤積土地的行為，確保保障性住房用地的指標(biāo)。

加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理，建立健全拆遷管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化管理職能，進(jìn)一步規(guī)范拆遷程序，增加透明度。應(yīng)建立拆遷項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，并嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，確保拆遷主體合法，及時(shí)發(fā)布拆遷公告，并妥善處理拆遷糾紛，杜絕濫用行政權(quán)力。

繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作，鞏固已取得的成果，建立市場(chǎng)檢查的長(zhǎng)效機(jī)制，加大對(duì)違法行為的查處力度，推動(dòng)市場(chǎng)的規(guī)范化管理，營(yíng)造誠(chéng)信、規(guī)范、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 16

受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與房地產(chǎn)政策管控等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜。在海南省實(shí)施全域限購(gòu)政策后，市場(chǎng)變化更加難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，造成了行業(yè)內(nèi)的一系列沖擊。這預(yù)示著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)歷一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵御這股“寒流”，順利度過(guò)“寒冬”，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、突破發(fā)展瓶頸、利用自身優(yōu)勢(shì)探索新形勢(shì)下的企業(yè)發(fā)展路徑，成為我們必須直面的一項(xiàng)重要課題。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的核心業(yè)務(wù)，圍繞核心業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)是我們的責(zé)任和使命。為進(jìn)一步了解海南房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，我們結(jié)合前期調(diào)研進(jìn)行了系統(tǒng)分析，具體情況如下：

一、基本情況

此次調(diào)研覆蓋了?？诤臀牟齼傻?，共走訪了16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行了多次與業(yè)內(nèi)人士的交流，收集到40余條市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗(yàn)及建議。

20XX年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347.38萬(wàn)平方米，同比下降25%；

成交367.02萬(wàn)平方米，同比下降57%；

供求比0.95，同比增長(zhǎng)72%；

成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。

20XX年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136.74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；

商品住宅成交176.17萬(wàn)平方米，同比下降13%；

供求比0.78，成交金額2711.62億元，同比下降11%；

成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。

二、分析情況

(一) 海南房地產(chǎn)行業(yè)的歷史與現(xiàn)狀

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程可分為三個(gè)階段。

第一階段：1992至1993年間的樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”及“炒地賣(mài)樓花”現(xiàn)象導(dǎo)致大量爛尾樓，小區(qū)里荒草叢生，樓房空空如也，投機(jī)炒作使得樓市泡沫化。大多數(shù)投資商破產(chǎn)，泡沫破裂的陰影至今仍讓人警醒，這是一個(gè)深刻的教訓(xùn)。

第二階段：20XX年金融危機(jī)階段，此時(shí)的市場(chǎng)可謂波折不斷。經(jīng)歷數(shù)年的泡沫后，海南省因應(yīng)對(duì)積壓房政策，逐步恢復(fù)樓市。盡管如此，國(guó)際金融危機(jī)的影響使其再次陷入低迷。為快速去庫(kù)存、回籠資金，眾多房地產(chǎn)商紛紛采取促銷(xiāo)手段；而20XX年海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)則令樓市始量回暖。房?jī)r(jià)在短短時(shí)間內(nèi)如脫韁野馬般飆升，海南省XX也及時(shí)出手抑制這一局面，使樓市漸趨理性，盡管金融危機(jī)的余波未平，但在政府的支持和企業(yè)的努力下，海南樓市逐步走出低迷，迎來(lái)一波向上的行情。

第三階段：20XX年全區(qū)限購(gòu)階段。在國(guó)家的鼓勵(lì)與資源支持下，海南樓市穩(wěn)步健康發(fā)展，特別是在獲得自貿(mào)區(qū)（港）批準(zhǔn)后，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)“井噴式”增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)迅速上漲的現(xiàn)象。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)如綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)開(kāi)始進(jìn)駐，海南樓市一時(shí)間火爆異常，供不應(yīng)求。為防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，海南省XX于20XX年4月實(shí)施全域調(diào)控政策，嘗試給火熱的市場(chǎng)降溫。盡管購(gòu)房門(mén)檻提高，但開(kāi)盤(pán)即售罄的情況依舊頻繁發(fā)生。對(duì)此局面，分析認(rèn)為主要因素有以下幾點(diǎn)。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南的消費(fèi)群體中很大一部分來(lái)自北方，他們傾向于選擇海南作為度假勝地，因?yàn)楹Ｄ纤募救绱?，擁有豐富的海岸資源、溫暖的陽(yáng)光、茂密的熱帶雨林以及清新的空氣等，成為他們的理想之地。

二是完善的公共設(shè)施。海南不斷投入大量資金，改善社區(qū)設(shè)施、休閑場(chǎng)所、購(gòu)物中心等，提升市民的生活便利性。城市綠化、街心公園及大型廣場(chǎng)的建設(shè)使得居民有更多休閑空間，三亞的免稅店也極大吸引了游客。

三是通暢的交通網(wǎng)絡(luò)。海南田字型高速公路網(wǎng)絡(luò)及環(huán)島高鐵即將全面貫通，?？诩叭齺喌膰?guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量持續(xù)上漲，這方便了游客的出行。而完善的城市公交系統(tǒng)則有效解決了市民的出行需求。

四是健全的醫(yī)療體制。XX高度重視民眾的健康問(wèn)題，20XX年劃撥資金用于醫(yī)院的建設(shè)和擴(kuò)展，而文昌、瓊海等地也興建了多處養(yǎng)老基地。這些醫(yī)療設(shè)施的改善，更能滿(mǎn)足各類(lèi)人群的健康需求。

五是改善性需求的快速增長(zhǎng)。隨著舊城改造的推進(jìn)，原居民的安置及新引進(jìn)的人才對(duì)住房的需求日益增加，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)展。

海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到眾多因素的助推，尤其是其獨(dú)特的自然環(huán)境吸引了大量購(gòu)房者。

(二) 政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后不乏投機(jī)成分。在政策引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)的快速上漲得到了有效抑制。然而，房地產(chǎn)作為居住的基本需求，中國(guó)人從古至今的理念使得房產(chǎn)依然是許多家庭追求的目標(biāo)。由于新房供給受限，市場(chǎng)上始終存在高需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)定在較高水平。通過(guò)走訪?？诩爸苓厴潜P(pán)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者需先報(bào)名再搖號(hào)，房源緊缺的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。某項(xiàng)目第三期預(yù)計(jì)推出400套房源，卻吸引了超過(guò)8000人的報(bào)名，最終只有5%的人得以購(gòu)房，可見(jiàn)“一房難求”的現(xiàn)象依舊存在?，F(xiàn)階段，即便房?jī)r(jià)高企，市場(chǎng)的剛性需求依然強(qiáng)烈。

海南作為一個(gè)地廣人稀的宜居地，隨著自貿(mào)區(qū)及港口建設(shè)的推進(jìn)，外來(lái)人口數(shù)量顯著增加，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)的需求。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，唯有遵循市場(chǎng)規(guī)律，理解客戶(hù)需求，精心開(kāi)發(fā)有品質(zhì)的產(chǎn)品，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。中小企業(yè)更應(yīng)在新形勢(shì)下，靈活適應(yīng)市場(chǎng)變化，尋求轉(zhuǎn)型與發(fā)展策略，拓展新的道路。