商業(yè)地產(chǎn)的成功不僅依賴于優(yōu)越的地理位置和建筑質(zhì)量，更離不開精細化的營銷策劃方案。通過深入分析目標客戶群體的需求與行為，結(jié)合創(chuàng)新的推廣手段與渠道，商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案能夠有效提升項目的知名度與吸引力，從而推動銷售與租賃的轉(zhuǎn)化率。精準定位、策略創(chuàng)新與市場反饋的無縫對接，構(gòu)成了成功營銷的核心要素，這一切為商業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

××商業(yè)中心項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司傾情打造的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，將為××市南區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)帶來全新的休閑體驗。

本商業(yè)中心坐落于××市南部的××廣場旁，是××開發(fā)公司新近推出的項目。項目總占地面積達7,000平方米，依據(jù)目前的建筑設(shè)計方案，項目由三層裙樓（含負一層）及兩棟高四層的塔樓構(gòu)成，總建筑面積約15,000平方米，其中地下車庫及設(shè)備用房的建筑面積約為1,500平方米，商業(yè)裙樓的建筑面積為8,500平方米，塔樓的建筑面積則為6,500余平方米。項目的總投資預(yù)算約為1,800萬元。

經(jīng)過深入的市場調(diào)研與分析，本項目初步確定定位為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物中心。結(jié)合現(xiàn)有的項目情況，本營銷企業(yè)方案對項目進行了系統(tǒng)的市場定位和可操作性的營銷分析，從市場策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運作、市場推廣、廣告策略以及銷售促進等方面進行了全局性和可執(zhí)行性的探討。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略在于細致分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場，通過全面實施營銷策略，以最大化提升項目的附加價值，獲取最大的利潤，并全面提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以歸納為“五個一”，即確立一個新穎概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個先鋒市場、醞釀一場熱銷風(fēng)潮。

二、項目營銷目標方針

依據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬定本項目的營銷目標方針如下，以完善和充實本項目的營銷工作綱領(lǐng)。

1. 確立一個新穎概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個財富理念：投資型商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動一個先鋒市場：崇尚“投資型商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)中沉悶的購物環(huán)境，主要針對年輕有個性的消費群體，讓他們體驗到輕松愉悅的商業(yè)氛圍，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)潮：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)模式提升至現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)層面，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場的全新變革，避免傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在全新的市場中掀起熱銷的浪潮。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售（招商）目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位和施工進度計劃，將營銷工作劃分為四個階段，各階段的工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為更好地在后續(xù)營銷過程中充分展現(xiàn)總體營銷策略及實現(xiàn)目標方針，將綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

1. 入市時機：依據(jù)規(guī)劃及工程進度以及營銷準備，計劃于20XX年5月的房交會期間開盤（或20XX年9月），以抓住20XX年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個熱潮；在國慶節(jié)、20XX年秋季房交會及元旦等重要節(jié)日掀起新的銷售高潮。

2. 入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”的形象登場，開創(chuàng)全新的休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價格定位及價格策略

1. 價格定位的原則：采用比較法和綜合平衡法。

2. 價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3,580元/平方米，其中起價為3,328元/平方米，最高價為4,000元/平方米。

3. 價格策略：采取“低開高走”的平價策略，開盤后的半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3,380元/m2，尾盤銷售時略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1. 個性特色：××商業(yè)中心財富地產(chǎn)投資商業(yè)是本市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建筑產(chǎn)品”提升至“全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2. 區(qū)位交通：本項目位于××廣場旁，地段優(yōu)越，是高檔住宅區(qū)的地標建筑，交通便利，是北部區(qū)域理想的商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3. 增值潛力：項目處于政府重點規(guī)劃的發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景樂觀，購置成本低，升值潛力巨大，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1. 開盤前期：主要以軟性新聞及廣告深入挖掘全新“財富投資，穩(wěn)定回報”的理念，媒體以報紙為主，輔以電視。

2. 開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要階段，宣傳媒介以“報紙、電視及戶外廣告牌三位一體”為主，結(jié)合相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3. 開盤后的形象展示期：為展示形象，主要采用軟性宣傳方式，媒介主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。