一份精準(zhǔn)而富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案不僅是推動(dòng)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，更是品牌價(jià)值提升的重要工具。通過(guò)深刻的市場(chǎng)分析、明確的目標(biāo)定位及創(chuàng)新的推廣策略，這份方案將為開發(fā)商與客戶架起溝通的橋梁，最終實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的突破與品牌形象的樹立。深入探討房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的構(gòu)建，不僅關(guān)乎一項(xiàng)產(chǎn)品的銷售，更關(guān)乎整個(gè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 1

　房地產(chǎn)營(yíng)銷總原則：

1、信任是最寶貴的資產(chǎn)，快速回款能夠降低成本，提升利潤(rùn)。

2、以創(chuàng)新為動(dòng)力，制定主動(dòng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，人人參與營(yíng)銷。

3、采取獨(dú)特的營(yíng)銷路徑，資金投入要精準(zhǔn)。

4、借鑒安利的銷售模式。

　具體策略：

一、老客戶推薦策略

1、邀約老客戶到公司拜訪，攜帶禮品（預(yù)算約200-300元），并誠(chéng)心歡迎，每成功推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)勵(lì)1000元，推薦十個(gè)新客戶時(shí)再給予3000元的額外獎(jiǎng)勵(lì)。

2、組織保險(xiǎn)推介會(huì)，邀請(qǐng)安陽(yáng)的保險(xiǎn)銷售人員，每推薦一個(gè)新客戶，給予1000元的獎(jiǎng)勵(lì)。

3、安排老客戶晚餐聚會(huì)，加強(qiáng)情感交流，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，推薦新客戶的獎(jiǎng)勵(lì)與第一條相同。

二、教師推薦策略

尋求熱心教師的支持，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)勵(lì)1000元，推薦十個(gè)則再獎(jiǎng)勵(lì)3000元。

三、單位合作策略

主動(dòng)聯(lián)系友好單位，現(xiàn)場(chǎng)推廣，單位主要負(fù)責(zé)人可推銷十套房屋，購(gòu)房時(shí)在正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上，額外減免1.5萬(wàn)元。

四、縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)營(yíng)銷策略

1、發(fā)放宣傳短信與派單，每個(gè)縣的營(yíng)銷預(yù)算約為2萬(wàn)元。

2、尋找當(dāng)?shù)氐穆?lián)絡(luò)人，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)勵(lì)1000元，推薦十個(gè)新客戶再額外獎(jiǎng)勵(lì)3000元。

3、在主要商業(yè)區(qū)域，可考慮適當(dāng)?shù)膹V告宣傳。

五、派單與面訪策略

繼續(xù)執(zhí)行原有的派單計(jì)劃，覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣城，并進(jìn)入安陽(yáng)市主要單位進(jìn)行推廣。

六、其他補(bǔ)充策略

1、安排銷售人員定期上門拜訪，陪同客戶共進(jìn)晚餐，增強(qiáng)客戶關(guān)系。

2、加大催款力度，簽訂定房協(xié)議時(shí)，明確規(guī)定需在一周內(nèi)支付40%的貸款。如未按時(shí)支付，將不再接收該客戶的定房。

3、在各縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及主要大村的項(xiàng)目部，考慮租用交通工具，加強(qiáng)中午的接待與禮品贈(zèng)送。（因?yàn)橐淮伟菰L可能影響多個(gè)客戶）

4、聚焦銷售人員的思想建設(shè)，提升團(tuán)隊(duì)信心。

5、在宣傳單頁(yè)中使用簡(jiǎn)潔有力的語(yǔ)言，如“安陽(yáng)東區(qū)最優(yōu)位置，最低價(jià)一口價(jià)”等。并添加“無(wú)融資、無(wú)貸款公司”等宣傳語(yǔ)。

6、在價(jià)格策略上，制定合理的原則與靈活的支付方式。

7、提前做好資金回籠，將銀行貸款或個(gè)人借款及時(shí)償還，這一操作完全可行，我們可以通過(guò)讓利于客戶來(lái)實(shí)現(xiàn)雙贏，既順利銷售房產(chǎn)，又保障資金流動(dòng)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 2

一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明

陽(yáng)光小鎮(zhèn)，是城市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)投資興建的一座新住宅小區(qū)。此項(xiàng)目旨在滿足城市快速發(fā)展帶來(lái)的居住需求，為臥龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及周邊企業(yè)的員工提供 comfortable 的居住條件，同時(shí)提升當(dāng)?shù)氐纳钯|(zhì)量和環(huán)境美觀。

二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

該小區(qū)位于臥龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地帶，坐落于繁華的陽(yáng)光大道和新興街交匯處，周邊交通十分便利，擁有多條公路和公交線路。距離市中心僅約1500米，地理位置優(yōu)越。

三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場(chǎng)需求狀況

(1) 臥龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)已有多家企業(yè)入駐，包括高科技公司和制造業(yè)，但目前大規(guī)模、高品質(zhì)的住宅小區(qū)尚屬空白。

(2) 周邊區(qū)域缺乏封閉式住宅項(xiàng)目，現(xiàn)有住宅小區(qū)的建筑風(fēng)格多樣，但整體質(zhì)量亟待提升。

(3) 當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)地段新建筑的價(jià)格已達(dá)到3000元/㎡。

2、開發(fā)策略定位

(1) 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)占地50000平方米，建筑總面積不超過(guò)120000平方米。

(2) 房屋結(jié)構(gòu)包括公寓、商業(yè)區(qū)域和停車位，戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)趨勢(shì)。

(3) 建筑風(fēng)格獨(dú)特，注重綠化美觀，努力營(yíng)造一個(gè)宜居的社區(qū)環(huán)境。

(4) 確保高標(biāo)準(zhǔn)的施工質(zhì)量。

(5) 提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：50000平方米，建筑總面積：100000平方米（其中住宅面積：70000平方米，商業(yè)面積：25000平方米，車庫(kù)及物業(yè)：5000平方米）。住宅戶型中，60㎡-80㎡的占50%；90㎡的占30%；50㎡以下的占20%；總戶數(shù)預(yù)計(jì)為900戶。車庫(kù)面積約為20㎡，總套數(shù)約450套。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

(1) 小區(qū)設(shè)計(jì)注重人性化，合理的道路布局實(shí)現(xiàn)人車分流，提升通行便利性。主入口設(shè)有綠意盎然的步行道，次入口為車輛通行通道。

(2) 整體建筑風(fēng)格高雅現(xiàn)代，線條簡(jiǎn)潔流暢，色彩搭配和諧，外觀吸引眼球。

(3) 小區(qū)綠化及景觀設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，設(shè)有休閑區(qū)域和健身設(shè)施，兼顧觀賞性與實(shí)用性。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

1、環(huán)境影響

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與建設(shè)均遵循國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，確保項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境造成負(fù)面影響。

2、風(fēng)險(xiǎn)分析

(1) 項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，可能導(dǎo)致部分房源滯銷。

(2) 施工過(guò)程中可能面臨工期延誤，影響資金回收。

(3) 戶型設(shè)計(jì)未能滿足市場(chǎng)需求，可能導(dǎo)致銷售不暢。

(4) 周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，影響小區(qū)的入住率。

3、防范措施

(1) 進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，了解戶型需求及價(jià)格定位，確保開發(fā)規(guī)劃的合理性。

(2) 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，滿足市場(chǎng)需求，提升住宅吸引力。

(3) 確保施工過(guò)程的有效監(jiān)控，以保證工程質(zhì)量與進(jìn)度。

(4) 加強(qiáng)與企業(yè)的合作，推動(dòng)周邊配套設(shè)施的建設(shè)。

六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算

1、建設(shè)成本估算：

(1) 住宅按850元/㎡計(jì)算：70000×850元/㎡=59500000元。

(2) 商業(yè)建筑按1200元/㎡計(jì)算：25000×1200元/㎡=30000000元。

(3) 車庫(kù)、物業(yè)等按1000元/㎡計(jì)算：5000×1000元/㎡=5000000元。

(4) 土地成本：300元/㎡×50000㎡=15000000元。

(5) 前期費(fèi)用：包含設(shè)計(jì)、審圖、環(huán)境評(píng)估及公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，合計(jì)約120萬(wàn)元。

(6) 小區(qū)配套費(fèi)涉及道路、綠化、供水供電等，總計(jì)約250元/㎡。

綜上，住宅成本預(yù)計(jì)為：850+300=1150元/㎡，商業(yè)為：1200+300=1500元/㎡。

2、銷售估算：

(1) 住宅：按3200元/㎡×70000㎡=224000000元;

(2) 商業(yè)：按4000元/㎡×25000㎡=100000000元;

總計(jì)：324000000元。

3、利潤(rùn)估算：

銷售利潤(rùn)：324000000-122000000=20xx00000元。

稅金估算：營(yíng)業(yè)稅5%，所得稅25%。

稅后利潤(rùn)估計(jì)約為160000000元。

七、項(xiàng)目資金運(yùn)作

1、項(xiàng)目初期投資

預(yù)計(jì)初期總投資約為2000萬(wàn)。

2、項(xiàng)目融資

探索多種融資渠道，包括與金融機(jī)構(gòu)合作、吸引外部投資等。

八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

1、實(shí)施原則

確保項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，保證設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量與安全。

2、建設(shè)周期

整體建設(shè)周期預(yù)計(jì)為18個(gè)月，從設(shè)計(jì)到驗(yàn)收。

九、銷售策劃

積極開展宣傳與推廣，利用多渠道進(jìn)行市場(chǎng)推廣，包括線上線下廣告投放，設(shè)立銷售中心等。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 3

　一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案概念

“房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案”，指的是在房產(chǎn)項(xiàng)目推廣過(guò)程中，通過(guò)系統(tǒng)化的策劃和具有創(chuàng)意的主題活動(dòng)，能夠引發(fā)關(guān)注與效應(yīng)的營(yíng)銷活動(dòng)。這種活動(dòng)不僅具有良好的新聞傳播價(jià)值，也能有效地促進(jìn)品牌知名度和銷售業(yè)績(jī)的提升；它集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等多種手段為一體，建立在品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷和數(shù)據(jù)營(yíng)銷的基本框架之上，是一種全新的營(yíng)銷模式。

　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案發(fā)展背景

回顧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的理念并非一蹴而就，其形成主要經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：在1994年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，營(yíng)銷策劃的概念幾乎無(wú)人知曉；1994年至1998年間，面對(duì)數(shù)以億計(jì)的空置房，營(yíng)銷策劃逐漸成為了房地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)尚；自1998年至今，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，營(yíng)銷策劃深入人心，逐步由“產(chǎn)品導(dǎo)向”向“服務(wù)導(dǎo)向”和“定制導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變，但對(duì)于這一概念的理解依舊存在一定的混亂與差異。

　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案發(fā)展階段

1、促銷活動(dòng)——這類活動(dòng)主要是為了推廣具體的房產(chǎn)產(chǎn)品，其效果多靠偶然因素，通常只是局部的修飾，成功率不高?；仡?995至1998年的市場(chǎng)，很多創(chuàng)意實(shí)際上是變相的讓利，其熱度往往短暫。

2、行銷企劃——相對(duì)于之前，這類活動(dòng)是更有系統(tǒng)性和組織性的，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品改良，制定周密的廣告計(jì)劃并強(qiáng)力執(zhí)行。此階段的成功建立在對(duì)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置之上，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟。

3、營(yíng)銷戰(zhàn)略——這代表著房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的高層次營(yíng)銷行為，強(qiáng)調(diào)活動(dòng)營(yíng)銷理念融入企業(yè)各環(huán)節(jié)，包括經(jīng)營(yíng)理念、組織結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境及客戶溝通，旨在通過(guò)滿足購(gòu)房者的需求，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者、企業(yè)和社會(huì)的三重利益。

　四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案策略分析

在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，“策劃方案”策略主要是基于房產(chǎn)銷售的獨(dú)特性與復(fù)雜性，為了創(chuàng)造更強(qiáng)效的信息傳播手段，盡可能實(shí)現(xiàn)快速而高效的產(chǎn)品銷售。

第一，策劃方案策略需要強(qiáng)調(diào)樓盤信息中的獨(dú)特價(jià)值——即樓盤的稀缺性。在一塊地皮上，策劃活動(dòng)的獨(dú)特性顯得尤為重要。

第二，信息傳播的方式必須創(chuàng)新且吸引人——即要引發(fā)強(qiáng)烈的反響。為了確保有效的信息傳遞，產(chǎn)品信息的傳播需要?jiǎng)?chuàng)造出具備話題性的“新聞事件”，并且具備高度的原創(chuàng)性，以獨(dú)特的形式和強(qiáng)烈的刺激性特點(diǎn)吸引消費(fèi)者關(guān)注，從而傳遞產(chǎn)品和企業(yè)形象的信息。

第三，信息傳播的目標(biāo)受眾應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤——必須聚焦于特定的受眾群體。有效的公共關(guān)系并非向所有大眾而是針對(duì)可能成為產(chǎn)品消費(fèi)者的群體進(jìn)行精準(zhǔn)傳播。

　五、常見房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃手法列舉

1、根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀——即從市場(chǎng)的角度展開

⑴ 產(chǎn)品宣講會(huì)——通過(guò)互動(dòng)性強(qiáng)的活動(dòng)，開發(fā)商、建筑師、設(shè)計(jì)師和合作商齊聚一堂，全面展示房產(chǎn)品的細(xì)節(jié)、配套設(shè)施和設(shè)計(jì)理念，向業(yè)主及潛在客戶傳達(dá)信息。

⑵ 客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵時(shí)刻，利用“助推器”為多個(gè)促銷活動(dòng)提供支持，可以是單獨(dú)的營(yíng)銷活動(dòng)，也可以結(jié)合成整套營(yíng)銷方案，如文化節(jié)、地產(chǎn)博覽等，以增強(qiáng)品牌建設(shè)和銷售效果。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 4

　一、市場(chǎng)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)營(yíng)銷的挑戰(zhàn)

在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供需關(guān)系的變化不斷影響著市場(chǎng)的走向。雖然傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)教我們商品的價(jià)值是由生產(chǎn)成本與市場(chǎng)供求決定的，但隨著消費(fèi)心理的變化與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，單一依靠?jī)r(jià)格來(lái)吸引消費(fèi)者已經(jīng)不能滿足需求。消費(fèi)者的購(gòu)買決策不僅僅基于理性的成本與價(jià)值分析，更多的是情感與認(rèn)同感的體現(xiàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的制定愈發(fā)顯得重要和緊迫。

當(dāng)前，市場(chǎng)上不乏優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但因缺乏有效的營(yíng)銷手段，許多項(xiàng)目面臨滯銷的困境。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商必須通過(guò)創(chuàng)新的營(yíng)銷策略來(lái)打破僵局，提升品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)銷量的增長(zhǎng)。

　二、策略創(chuàng)新：打破傳統(tǒng)

為了在日益飽和的市場(chǎng)中脫穎而出，房地產(chǎn)開發(fā)商需要尋求新的營(yíng)銷方式。以下是幾種建議的具體策略：

?。ㄒ唬╈`活租售策略

在市場(chǎng)低迷時(shí)，開發(fā)商可以采取“先租后售”的策略，即在短期內(nèi)將項(xiàng)目出租，待市場(chǎng)環(huán)境改善后再進(jìn)行銷售。這種方式不僅能夠緩解資金壓力，還能吸引投資者關(guān)注，為潛在的買家提供有保障的投資回報(bào)。通過(guò)這種方式，開發(fā)商可以在不等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下，實(shí)現(xiàn)資金的流轉(zhuǎn)與項(xiàng)目的穩(wěn)定。

?。ǘ╉攲釉O(shè)計(jì)：改善頂樓住宅

頂樓住宅由于較高的價(jià)格和諸多消費(fèi)者的顧慮，往往難以銷售。為了改變這一現(xiàn)狀，開發(fā)商可以考慮增加頂樓的綠化設(shè)計(jì)，如建設(shè)可供休閑的屋頂花園，提升居住體驗(yàn)。針對(duì)夏季炎熱的表現(xiàn)，優(yōu)化頂樓的隔熱設(shè)計(jì)，使其舒適度提升，從而降低消費(fèi)者的心理障礙，使之愿意購(gòu)買。

?。ㄈ┒址恐脫Q模式

面對(duì)日益升溫的二手房市場(chǎng)，開發(fā)商可以推出“以舊換新”的模式。通過(guò)為那些有購(gòu)房意向的客戶提供置換服務(wù)，吸引更多的客戶群體。有資料顯示，許多消費(fèi)者在面對(duì)房屋交易時(shí)，往往希望快速且簡(jiǎn)潔地完成交易。推出這種模式，不僅可以滿足客戶的需求，還能增加新房的成交率。

?。ㄋ模?qiáng)化綠化：打造生態(tài)社區(qū)

隨著人們生活品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)的綠化程度受到越來(lái)越多的關(guān)注。開發(fā)商應(yīng)注重項(xiàng)目的環(huán)境打造，營(yíng)造出生態(tài)居住空間，引入大量綠植和水體，提升生活品質(zhì)。為此，建議優(yōu)化小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境與自然的有機(jī)結(jié)合，提升項(xiàng)目的整體吸引力。

?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理：提升用戶體驗(yàn)

優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅能提升業(yè)主的生活品質(zhì)，更能為開發(fā)商帶來(lái)品牌美譽(yù)度。引入專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，可以為業(yè)主提供更為細(xì)致的服務(wù)，從安全保障到日常設(shè)施維護(hù)，增強(qiáng)居住體驗(yàn)。良好的物業(yè)服務(wù)將促使老業(yè)主向新客戶推薦，從而形成良性循環(huán)。

　三、整合推廣：多渠道宣傳

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，如何有效地將項(xiàng)目推向消費(fèi)者是關(guān)鍵。為了提升項(xiàng)目的知名度，必須整合多種宣傳手段。以下是幾種可行的推廣方式：

?。ㄒ唬V告宣傳：精準(zhǔn)投放

通過(guò)傳統(tǒng)廣告與新媒體相結(jié)合的方式，將廣告精準(zhǔn)投放至目標(biāo)客戶群中?？梢岳玫胤綀?bào)紙、交通廣告以及社交媒體進(jìn)行宣傳，以最小的成本獲取最大的曝光效果。關(guān)注廣告效果，及時(shí)調(diào)整策略，確保廣告投入的經(jīng)濟(jì)效益。

?。ǘ┡e行推介會(huì)：建立情感聯(lián)結(jié)

定期舉辦項(xiàng)目推介會(huì)，可以讓潛在客戶親身體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)與客戶一對(duì)一的交流，充分展示項(xiàng)目特色，增強(qiáng)客戶的參與感與歸屬感。這樣的活動(dòng)有助于促成交易，同時(shí)提升品牌形象。

　四、持續(xù)優(yōu)化：動(dòng)態(tài)調(diào)整策略

在實(shí)施上述營(yíng)銷策略的過(guò)程中，必須不斷收集市場(chǎng)反饋，及時(shí)調(diào)整方案。市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，開發(fā)商需保持敏感度，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，確保營(yíng)銷策略的有效性及針對(duì)性。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 5

一、項(xiàng)目概述

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在項(xiàng)目的銷售和招商環(huán)節(jié)顯得尤為重要。想要推動(dòng)房產(chǎn)銷售，前期的戰(zhàn)略策劃是必不可少的，且須落實(shí)到位。

本項(xiàng)目是由xx房地產(chǎn)開發(fā)公司推出的xx商業(yè)中心，計(jì)劃在xx市南區(qū)樹立一個(gè)嶄新的商業(yè)標(biāo)桿，成為該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的新典范。

xx商業(yè)中心位于xx市南部，鄰近xx公園，是xx公司全新推出的綜合性項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地面積為xx平方米，依照現(xiàn)有的建筑設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目由多層商業(yè)綜合體和若干棟高層建筑組成，建筑總面積約為xx平方米，地下設(shè)施及停車場(chǎng)的建筑面積為xx平方米，其中商業(yè)區(qū)的面積約為xx平方米，辦公樓的建筑面積則約為xx平方米。項(xiàng)目整體投資額達(dá)xx萬(wàn)元。

通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研與分析，項(xiàng)目被定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體?；谶@一設(shè)想，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定出的營(yíng)銷策劃方案將從市場(chǎng)定位、品牌形象、營(yíng)銷組織、市場(chǎng)推廣、廣告策略及銷售提升等方面進(jìn)行全面而深入的探討。

二、營(yíng)銷戰(zhàn)略框架

本項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略框架經(jīng)過(guò)縝密分析、明確劃分和精準(zhǔn)切入目標(biāo)市場(chǎng)，旨在通過(guò)綜合運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大化項(xiàng)目的附加值與利潤(rùn)，同時(shí)提升企業(yè)及項(xiàng)目形象。該營(yíng)銷戰(zhàn)略可概括為“四個(gè)一”，即確立一個(gè)創(chuàng)新理念、傳遞一個(gè)財(cái)富概念、明確一個(gè)品牌主題、引導(dǎo)一個(gè)新興市場(chǎng)。

三、營(yíng)銷目標(biāo)與方針

基于“四個(gè)一”戰(zhàn)略，項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)和方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作的指導(dǎo)方針。

1、確立一個(gè)創(chuàng)新理念：現(xiàn)代休閑購(gòu)物體驗(yàn)。

2、傳遞一個(gè)財(cái)富概念：投資回報(bào)穩(wěn)定、消費(fèi)體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)。

3、明確一個(gè)品牌主題：綜合商業(yè)體、休閑購(gòu)物空間。

4、引導(dǎo)一個(gè)新興市場(chǎng)：倡導(dǎo)“休閑購(gòu)物為主導(dǎo)”的消費(fèi)方式，目標(biāo)客戶為年輕且追求個(gè)性的消費(fèi)群體，讓他們享受愉悅的購(gòu)物體驗(yàn)。

四、銷售策略細(xì)則

1、銷售（招商）目標(biāo)設(shè)定。

2、根據(jù)市場(chǎng)定位與施工進(jìn)度，制定銷售目標(biāo)的分解與具體實(shí)施方案。

五、市場(chǎng)時(shí)機(jī)及定價(jià)策略

為增強(qiáng)后續(xù)營(yíng)銷的有效性與策略執(zhí)行力，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)與市場(chǎng)環(huán)境，決定以下市場(chǎng)時(shí)機(jī)與定價(jià)因素。

（一）市場(chǎng)入市時(shí)機(jī)及策略。

1、入市時(shí)機(jī)：依據(jù)建設(shè)進(jìn)度與市場(chǎng)準(zhǔn)備情況，計(jì)劃在xx年xx月的房地產(chǎn)博覽會(huì)上進(jìn)行開盤，借助展會(huì)及節(jié)假日的熱點(diǎn)吸引消費(fèi)者，提高首輪銷售的熱度。

2、入市姿態(tài)：以“全新購(gòu)物休閑體驗(yàn)”的形象向市場(chǎng)發(fā)聲，引領(lǐng)現(xiàn)代商業(yè)新風(fēng)尚。

（二）定價(jià)原則與策略。

1、定價(jià)原則：結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研與成本分析，采用綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：該商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米，起價(jià)設(shè)定為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。

3、定價(jià)策略：采取“低開高走”的市場(chǎng)策略，首輪開盤后六個(gè)月進(jìn)行適度的價(jià)格調(diào)整，均價(jià)預(yù)計(jì)為xx元/m2，尾盤進(jìn)行適度的調(diào)整。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題。

1、特色定位：“xx商業(yè)中心”將傳統(tǒng)商業(yè)模式升級(jí)為“全新休閑購(gòu)物體驗(yàn)”，倡導(dǎo)“穩(wěn)定投資、優(yōu)質(zhì)回報(bào)”的理念。

2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目坐落于優(yōu)越地段，周邊高檔住宅區(qū)，交通便捷，成為南區(qū)主要的商業(yè)投資選擇。

3、增值潛力：位于政府重點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)域，前景可期，購(gòu)入成本適中，具備良好的增值空間，是理想的投資項(xiàng)目。

（二）宣傳媒介組合。

1、開盤前期：以軟性新聞和廣告重點(diǎn)宣傳“休閑投資，穩(wěn)定回報(bào)”的理念，主要通過(guò)地面媒體和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行推廣。

2、開盤后推廣期：結(jié)合報(bào)紙、電視、戶外廣告等多元化媒介，實(shí)施強(qiáng)勢(shì)宣傳，促進(jìn)市場(chǎng)認(rèn)知和客戶關(guān)注。

3、開盤后形象展示期：將重點(diǎn)放在品牌形象的塑造與傳播，通過(guò)電視、報(bào)紙及各類論壇和活動(dòng)進(jìn)行形象宣傳，提升市場(chǎng)認(rèn)知度。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 6

抱歉，我無(wú)法滿足您的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 7

　【目的】

1、在XX城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，迅速引起注意；

2、針對(duì)特定客群，廣泛傳播項(xiàng)目資訊；

3、進(jìn)行深入的市場(chǎng)分析，確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值和品牌形象并重。

　【策略】

1、全方位推進(jìn)，立體式傳播，實(shí)現(xiàn)多維度價(jià)值展示；

2、社交媒體營(yíng)銷：跨領(lǐng)域合作，利用微信與抖音，最大化傳播效果；

3、行業(yè)傳播：強(qiáng)化價(jià)值導(dǎo)向，借助行業(yè)大號(hào)進(jìn)行深度解析，提升項(xiàng)目曝光率與品牌形象。

　【社交媒體營(yíng)銷】

一、概述

1、借助多種渠道進(jìn)行地產(chǎn)傳播，與客戶及潛在客戶的日常接觸點(diǎn)對(duì)接，提升項(xiàng)目的知名度，同時(shí)擴(kuò)展客戶接觸點(diǎn)，達(dá)到傳播廣泛的目的。

2、渠道：跨界合作的微信大號(hào)與抖音平臺(tái)

二、微信傳播跨界

1、自媒體：XX生活類及區(qū)域類大號(hào)

2、傳播方向示例：

《在XXX地鐵的“清醒”一天，背后竟然是……》

3、提供活動(dòng)及項(xiàng)目相關(guān)資料（文字、視頻素材），由自媒體大號(hào)自主撰寫，依據(jù)粉絲的閱讀偏好進(jìn)行信息發(fā)布。

4、自媒體資源和報(bào)價(jià)

三、抖音視頻

1、制作抖音大號(hào)原創(chuàng)視頻，圍繞“XXXX”這六個(gè)字，以圖文結(jié)合的方式展示當(dāng)天活動(dòng)的咖啡送達(dá)場(chǎng)景，并在視頻末尾附上2到3張現(xiàn)場(chǎng)照片。

2、合作抖音大號(hào)：1個(gè)

行業(yè)傳播：深入解讀

墻外開花，墻內(nèi)香

形象類：?jiǎn)拘殉鞘信c生活

《叫醒生活的方式》

說(shuō)明：

1、因忙于工作而忽略了生活的美好，多久沒(méi)有認(rèn)真體驗(yàn)生活？

2、喚醒生活的核心，是讓通勤多一些樂(lè)趣，生活更加豐富；靠近地鐵，通勤便捷，生活自然輕松；選擇理想的住所，為生活增添幸福感。

3、深入挖掘項(xiàng)目及活動(dòng)的人文內(nèi)涵，塑造項(xiàng)目的良好形象。

營(yíng)銷類：活動(dòng)與實(shí)踐案例

《地產(chǎn)營(yíng)銷其實(shí)可以這樣做》

說(shuō)明：

1、對(duì)快閃活動(dòng)的社交媒體營(yíng)銷進(jìn)行全方位報(bào)道，將其打造成XXX地產(chǎn)營(yíng)銷的標(biāo)桿案例，引發(fā)行業(yè)關(guān)注；

2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面剖析與報(bào)道，增強(qiáng)傳播效果。

市場(chǎng)類：XXXX城市首個(gè)大規(guī)模發(fā)聲項(xiàng)目

《誰(shuí)率先“上位”，誰(shuí)將勝出！》

說(shuō)明：

1、以市場(chǎng)首個(gè)大規(guī)模發(fā)聲項(xiàng)目的形象出現(xiàn)在公眾視野中，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注；

2、對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行梳理與解讀。

標(biāo)準(zhǔn)類：XXXX地產(chǎn)優(yōu)選與典范

《如何選擇XXXX置業(yè)》

說(shuō)明：

1、在競(jìng)爭(zhēng)激烈的XXX年中，說(shuō)明XXX城市本身的價(jià)值地位，以區(qū)域價(jià)值為項(xiàng)目背書；

2、分析如何挑選高價(jià)值項(xiàng)目，關(guān)注品牌知名度、地鐵便利性、生態(tài)環(huán)境及產(chǎn)品質(zhì)量等方面，借助XXXX案例，分享置業(yè)竅門，增強(qiáng)項(xiàng)目形象，釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

自媒體建議：5個(gè)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 8

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)

(一)總目標(biāo)

本次營(yíng)銷方案旨在通過(guò)有效的市場(chǎng)宣傳策略，重點(diǎn)突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特特色，提升其市場(chǎng)認(rèn)知度和品牌形象，確保銷售工作的順利進(jìn)行。

(二)營(yíng)銷目標(biāo)概述

1. 建立項(xiàng)目的整體形象，向目標(biāo)客戶傳遞清晰的銷售信息。

2. 確保項(xiàng)目銷售的順利推進(jìn)，配合xx年全年開發(fā)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)。

3. 塑造企業(yè)及項(xiàng)目的品牌形象，強(qiáng)化“×××××”的居住理念及推廣核心。

二、本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)與市場(chǎng)分析

(一)項(xiàng)目SWOT分析

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面調(diào)研，得出如下SWOT分析結(jié)果。

表8-7 ××項(xiàng)目SWOT分析表

SWOT

分析結(jié)果

優(yōu)勢(shì)

1. 本項(xiàng)目定位為中高檔景觀房地產(chǎn)，靠近××學(xué)院，區(qū)域潛力巨大，交通便捷，能夠讓居住者享受自然景觀，同時(shí)便利于都市生活。

2. 項(xiàng)目周邊未來(lái)發(fā)展為大型文教區(qū)，濃厚的文化氛圍是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)與深厚的人文底蘊(yùn)是本項(xiàng)目的兩大核心優(yōu)勢(shì)。

劣勢(shì)

1. 項(xiàng)目位置離市中心較遠(yuǎn)。

2. 項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑風(fēng)格各異，導(dǎo)致整體形象的統(tǒng)一性受到影響。

3. 盡管開發(fā)商實(shí)力雄厚，但品牌知名度和信譽(yù)度仍需提升，尚處于市場(chǎng)推廣的早期階段。

機(jī)會(huì)

1. 隨著××市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的居住消費(fèi)觀念逐漸成熟，尤其是20xx年，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。

2. 市政府正在擴(kuò)大城市空間，這將有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。

3. 項(xiàng)目臨近著名旅游城市××市，位于“一小時(shí)交通圈”內(nèi)，具有良好的市場(chǎng)擴(kuò)展?jié)摿Α?/p>

4. 本項(xiàng)目是××市內(nèi)的大型景觀樓盤，結(jié)合優(yōu)美環(huán)境和品牌優(yōu)勢(shì)，為品牌塑造奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

威脅

1. 項(xiàng)目周邊存在多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是“××”項(xiàng)目，其建筑風(fēng)格統(tǒng)一，給本案的市場(chǎng)推廣帶來(lái)壓力。

2. 周邊樓盤可能形成競(jìng)爭(zhēng)，但也可能分散目標(biāo)消費(fèi)群體，降低本項(xiàng)目的影響力。

3. 人口規(guī)模有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展已消化了一部分消費(fèi)者的購(gòu)房能力，增加了市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)。

4. 本案位于郊區(qū)，需時(shí)間發(fā)展成熟的居住區(qū)域，消費(fèi)者需逐步認(rèn)同該地塊。

(二)項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)

結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和SWOT分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)為：

1. 主目標(biāo)市場(chǎng)：××市本地（包括城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)）;

2. 次目標(biāo)市場(chǎng)：××市周邊地區(qū)（如××市等潛在購(gòu)買力地區(qū)）。

(三)目標(biāo)消費(fèi)群體定位

在市場(chǎng)與項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，確定目標(biāo)消費(fèi)群體如下：

1. 按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：(1)自住者；(2)投資者。

2. 按地理位置：

(1)××市本地居民及在此工作的外地人士;

(2) 周邊地區(qū)希望將本項(xiàng)目作為第二居所的購(gòu)買者。

三、本案的廣告推廣方案

(一)廣告訴求重點(diǎn)

結(jié)合項(xiàng)目特性，在不同銷售階段輪流展示主題，使目標(biāo)客戶迅速了解和接受本案。具體廣告訴求重點(diǎn)從以下六方面進(jìn)行突出。

1. 項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)：著重突出其作為中高檔景觀樓盤的定位及城市規(guī)模。

2. 地貌布局：項(xiàng)目遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行設(shè)計(jì)，展現(xiàn)獨(dú)特的小區(qū)地貌。

3. 生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境是項(xiàng)目亮點(diǎn)，應(yīng)在推廣中強(qiáng)調(diào)。

4. 配套設(shè)施：項(xiàng)目配備現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心和休閑廣場(chǎng)，智能化系統(tǒng)在本地區(qū)處于領(lǐng)先地位。

5. 人文氛圍：毗鄰×學(xué)院，該區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展為文教區(qū)，濃厚的人文背景為項(xiàng)目營(yíng)造了珍貴的文化氛圍。

6. 居住理念：倡導(dǎo)人與自然和諧相融的居住理念，突出健康的生活方式。

(二)廣告表現(xiàn)

1. 廣告主題圍繞本案“×××××”的居住理念，依據(jù)不同營(yíng)銷階段設(shè)置推廣主題，涵蓋各訴求點(diǎn)及銷售進(jìn)展。

2. 廣告主導(dǎo)概念：自然風(fēng)光與人文氛圍的完美結(jié)合。

3. 廣告表現(xiàn)原則

(1) 訴求單一，突出產(chǎn)品品牌及形象，文字感性且具說(shuō)服力。

(2) 風(fēng)格統(tǒng)一：整體傳達(dá)統(tǒng)一風(fēng)格，涵蓋圖片、圖形、字體、色彩及排版。

(3) 系列化：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)階段，劃分推廣單元，形成系列化展示，加強(qiáng)階段性推介和訴求。

(4) 廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：階段性提示本項(xiàng)目針對(duì)不同目標(biāo)群體的價(jià)值認(rèn)同和生活品位，提供心理暗示，引導(dǎo)購(gòu)買決策。

(三)廣告媒體發(fā)布計(jì)劃

電視、廣播、報(bào)紙、戶外廣告及車體廣告等多種形式將被選用，形成全方位的媒體組合。

各銷售階段的媒體配合情況見表8-8。

表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表

銷售階段

具體情況

引導(dǎo)期

首次推出市場(chǎng)時(shí)，重點(diǎn)通過(guò)新聞報(bào)道、大型戶外廣告及售樓中心全面啟用，結(jié)合項(xiàng)目奠基帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

公開期

項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)，廣告媒體以報(bào)紙為主，并配合促銷活動(dòng)。

強(qiáng)銷期

各媒體協(xié)調(diào)配合，集中推廣銷售進(jìn)度，強(qiáng)化項(xiàng)目影響力，促進(jìn)銷售。

持續(xù)期

廣告媒體投放減少，主要依靠剩余的戶外廣告及印刷媒體進(jìn)行宣傳。

(四)廣告分期

項(xiàng)目廣告將依據(jù)市場(chǎng)銷售情況及周期采取階段性活動(dòng)，使受眾全面掌握項(xiàng)目信息，并節(jié)省廣告費(fèi)用。針對(duì)大型景觀住宅的定位，建議的廣告分期如下表所示。

表8-9 ××項(xiàng)目廣告分期情況表

階段

日期

媒介運(yùn)用

廣告主題

導(dǎo)入期

3月中至7月中

戶外大型廣告牌：設(shè)置在市區(qū)主干道，建議尺寸為20米×10米，預(yù)告開盤日期及總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，感性展示項(xiàng)目形象，塑造品牌。

現(xiàn)場(chǎng)看板：在工地搭設(shè)大型看板，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

墻體廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置，推廣項(xiàng)目及企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意。

報(bào)紙廣告：以軟性新聞方式在《××日?qǐng)?bào)》上發(fā)布，進(jìn)行項(xiàng)目的基本宣傳。

燈廂廣告：在環(huán)城北路主干道布置路牌。

道旗制作：沿主要街道布置。

售樓中心：售樓處及樣板房布置完成。

公開期（導(dǎo)入期后1周）

7月底至10月中

報(bào)紙廣告：以《××日?qǐng)?bào)》為主，搭配開發(fā)進(jìn)度。

各主題系統(tǒng)展開：開盤信息、樓盤形象、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境及文化氛圍、配套設(shè)施。

夾報(bào)：每月一次，加深消費(fèi)者印象。

電視媒體：××市電視臺(tái)進(jìn)行專題報(bào)道。

活動(dòng)：在開盤日舉辦慶典儀式。

強(qiáng)銷期

10月底至春節(jié)前后

報(bào)紙廣告：與公開期策略一致，投放《××晚報(bào)》和《××報(bào)》，每月兩次。

宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)及熱銷進(jìn)展。

廣播：選擇早上及晚上高峰期進(jìn)行廣告播出。

電視媒體：繼續(xù)在電視臺(tái)進(jìn)行專題報(bào)道。

海報(bào)：密集發(fā)放樓盤信息海報(bào)，擴(kuò)大影響。

活動(dòng)：舉辦促銷活動(dòng)或參與房交會(huì)。

持續(xù)期

11月中

報(bào)紙廣告：每半月投放一次，側(cè)重銷售單位信息及價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

電視媒體：繼續(xù)進(jìn)行專題報(bào)道。

四、廣告費(fèi)用預(yù)算

根據(jù)本項(xiàng)目的廣告策略，整體開發(fā)和推廣費(fèi)用控制在銷售額的1.5%左右。如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，將適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 9

一、項(xiàng)目概況：

本房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落于鄭州東南部的房地產(chǎn)熱區(qū)，地理位置優(yōu)越，緊鄰鄭汴路南側(cè)，周圍由鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）及青年路三條主要交通干道環(huán)繞，形成了良好的社區(qū)環(huán)境，并與周邊的商品大世界和名優(yōu)建材市場(chǎng)形成了有效的市場(chǎng)隔離。

現(xiàn)階段，項(xiàng)目?jī)?nèi)的物業(yè)類型主要由多棟連排別墅、幾棟普通多層住宅以及正在建設(shè)的小戶型住宅組成。由于一期連排別墅的市場(chǎng)定位出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致銷售遇阻。而一期的6棟多層住宅借鑒了之前別墅的經(jīng)驗(yàn)，以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，成功實(shí)現(xiàn)了銷售，但并未能為開發(fā)商帶來(lái)預(yù)期的利潤(rùn)，也未能有效建立起中高端物業(yè)的品牌形象，反而無(wú)意間為后續(xù)的小戶型和小高層開發(fā)增加了品牌障礙。

目前，一期項(xiàng)目剩余的可售房源為37套現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額達(dá)850萬(wàn)元。其中，以159平方米的三室兩廳為主的房型有23套，主要集中在五、六層；127平方米的三室兩廳則有7套。這兩種戶型的銷售金額占一期剩余可銷售金額的90.4%。

二期小戶型預(yù)計(jì)總銷售額為2800萬(wàn)元，臨街商鋪的銷售額將再增1700萬(wàn)元，合計(jì)可實(shí)現(xiàn)4500萬(wàn)元的銷售額。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)將于20xx年5月底獲批。

目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：一期大戶型現(xiàn)房、二期小戶型期房及臨街商鋪。其中，二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額占16%，而二期臨街商鋪則占32%。如何優(yōu)化這些分散的可售資源將成為我們面臨的重要挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局分析：

A、鄭汴路商圈及東南板塊

鄭州東南板塊主要由鄭汴路沿線、東明路南段及航海東路與107國(guó)道沿線構(gòu)成。其中，鄭汴路沿線主要集結(jié)了建業(yè)、英協(xié)、百合花苑及東方明珠等眾多中高檔住宅產(chǎn)品，已經(jīng)形成了一個(gè)明確的高尚住宅區(qū)，而本房地產(chǎn)項(xiàng)目正坐落于此。與英協(xié)、建業(yè)幾乎一街之隔，但在操盤過(guò)程中，我們未能有效區(qū)分商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌形象，單純以低價(jià)位進(jìn)入市場(chǎng)，不僅未能享受到地段的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，還為后續(xù)的二期和三期開發(fā)制造了品牌障礙。

東明路南段目前競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，主要有東明花園、佳藝花園等樓盤在售。

航海東路與107國(guó)道沿線則是自20xx年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等眾多中價(jià)位的大型樓盤紛紛涌現(xiàn)。其中，燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而其他樓盤均與本項(xiàng)目一期159平方米和127平方米的現(xiàn)房形成了直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

B、小戶型市場(chǎng)狀況

自20xx年底時(shí)尚年輕族群進(jìn)入鄭州房市以來(lái)，小戶型物業(yè)迅速崛起。特別是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量猛烈沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底改變了市場(chǎng)的供需格局。今年4月份小戶型銷售出現(xiàn)急劇下降的趨勢(shì)，更是打破了市場(chǎng)平衡。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)開發(fā)，成功實(shí)現(xiàn)了其一期開發(fā)，在幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的情況下，抓住了小戶型市場(chǎng)的首批需求，目前燕歸二期正處于認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入小戶型市場(chǎng)，并認(rèn)準(zhǔn)60-80平方米的兩室戶型與100平方米的三室兩廳為主力市場(chǎng)，這與我們的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果一致。此類戶型（75平方米兩室兩廳及95平方米三室兩廳）正是燕歸二期開發(fā)的產(chǎn)品，可以說(shuō)在戶型配置上，我們并不具備優(yōu)勢(shì)。

C、商鋪市場(chǎng)

商鋪?zhàn)鳛橐环N特殊的物業(yè)類型，其價(jià)格主要由其能為房東帶來(lái)的租金決定。目前，鄭州的商鋪市場(chǎng)仍處于初步發(fā)展階段。本房地產(chǎn)的二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)的南端，周邊即將建成的大賣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值將直接影響二期商鋪的定價(jià)，而公眾對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同亦會(huì)對(duì)商鋪的價(jià)值產(chǎn)生影響。

與我們二期商鋪競(jìng)爭(zhēng)的主要包括建業(yè)新天地的臨街商鋪以及英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目SWOT分析

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈優(yōu)越的地理位置，這里是財(cái)富的集中地，富豪輩出，每年都會(huì)產(chǎn)生新一代的購(gòu)房需求，這一穩(wěn)定的需求是本房地產(chǎn)樓盤的強(qiáng)大支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a、高端市場(chǎng)由英協(xié)和建業(yè)等高檔樓盤占據(jù)，這部分客戶大多為第二次或第三次購(gòu)房者，屬于終極消費(fèi)，十年內(nèi)不會(huì)再購(gòu)房。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬于過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

c、復(fù)合市場(chǎng)：本房地產(chǎn)一期作為大眾樓盤，從價(jià)格角度看，屬于中低檔項(xiàng)目。二期小戶型的目標(biāo)客戶群體較為復(fù)雜，購(gòu)房心理各有不同，因此在推廣策略上不能過(guò)于單一。

該區(qū)域年輕人居多，收入水平普遍偏低，有效需求不足。如若本房地產(chǎn)二期以青年居易的風(fēng)格一味對(duì)年輕時(shí)尚群體進(jìn)行宣傳，可能將面臨更為嚴(yán)峻的銷售局面。

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)整體收入水平及消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知與接受程度（支持本房地產(chǎn)購(gòu)房的消費(fèi)能力）。

調(diào)查方法：采用分層隨機(jī)抽樣與分塊隨機(jī)抽樣相結(jié)合的方式。

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)及商品大世界。

調(diào)查時(shí)間：20xx年4月14日。

鄭州銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域，聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商販，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，絕大多數(shù)為外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平及消費(fèi)習(xí)慣，將對(duì)房地產(chǎn)投資提供重要參考。

20xx年4月14日，動(dòng)力公司市場(chǎng)部對(duì)鄭汴路建材市場(chǎng)的小戶型市場(chǎng)需求進(jìn)行了調(diào)研，但大多數(shù)小商戶對(duì)此表現(xiàn)漠然甚至拒絕回答，反映出消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度不足，市場(chǎng)活躍度不高。單純的小戶型在鄭汴路市場(chǎng)的前景顯得嚴(yán)峻。

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：

1）大部分員工選擇租住，表明潛在客戶群體存在，但需要高成本進(jìn)行推廣。

2）該區(qū)域員工多為外地或農(nóng)村居民，收入水平偏低，消費(fèi)能力不足。

3）小戶型需求彈性大，對(duì)價(jià)格極其敏感。

4）市場(chǎng)上存在諸多不穩(wěn)定因素，預(yù)計(jì)于8-9月份建材市場(chǎng)將遷至莆田，現(xiàn)有市場(chǎng)將進(jìn)行升級(jí)換代。

5）外來(lái)務(wù)工人員較多，他們努力工作，若購(gòu)房，往往更傾向于一次性置業(yè)。

6）商鋪為上下兩層，通常下層作為門面，上層設(shè)計(jì)為倉(cāng)庫(kù)及員工宿舍。

7）附近有許多都市村莊，普遍租金在80-150元/月。

8）首次購(gòu)房者最在乎的便是價(jià)格。

9）他們對(duì)目前鄭汴路的居住及工作環(huán)境表示不滿，渴望找到方便、安靜且舒適的居住環(huán)境。

10）部分人是河南總代理，并不需要過(guò)多現(xiàn)場(chǎng)銷售。

11）同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售成本是企業(yè)發(fā)展的重要考量，普通員工幾乎沒(méi)有福利分房的可能。

12）普通員工并不會(huì)因?yàn)楣ぷ髟蜻x擇居住地，反而更多是因?yàn)榫幼∵x址而更換工作，致使普通員工流動(dòng)性較大。

13）對(duì)于60-80平方米的兩室戶型有較強(qiáng)興趣，這一需求將轉(zhuǎn)化為有效的市場(chǎng)動(dòng)力。

14）本房地產(chǎn)知名度較低，口碑也不佳。

15）外地商戶對(duì)鄭州的發(fā)展感到失望，但對(duì)鄭汴路的升值潛力依然充滿信心。

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力。隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路的升值前景將變得愈加明確。前期概念的炒作能否成功，將直接決定項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成效。在“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住消費(fèi)者的眼球，影響客戶的心理，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊匯聚了眾多高檔樓盤，已經(jīng)和未來(lái)大道板塊一樣，是身份和財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)變品牌形象。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)”將直接推動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮”的附屬配套。一旦這一局面形成，銷售將呈現(xiàn)出迅猛增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有著巨大的升值空間及便利條件。

A、隨著107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。擁有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的地位，不容小覷。鄭汴路商圈已然成為百萬(wàn)人群的聚集地。但這種天然的地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等高檔樓盤占盡風(fēng)頭，而本樓盤反而以“中原地產(chǎn)大低震”的形象出現(xiàn)在市場(chǎng)中，沒(méi)有獲取應(yīng)有的地段優(yōu)勢(shì)，且為后續(xù)開發(fā)制造了品牌問(wèn)題，這一情況需在二期中加以扭轉(zhuǎn)。

B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將促使鄭州的中心向東轉(zhuǎn)移，而鄭汴路地產(chǎn)板塊則正處于老城區(qū)與新城區(qū)的交匯點(diǎn)，生活便利且配套設(shè)施完備的條件將為鄭汴路東段帶來(lái)前所未有的商機(jī)，而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰好位于這一區(qū)域中心。

二）劣勢(shì)

1）本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同性質(zhì)的物業(yè)組合而成，這三種物業(yè)的目標(biāo)客戶群體各不相同。尤其一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾聲，可售資源僅剩850萬(wàn)元，主打房型為159平米的五、六層三室兩廳。

目前，通常142平米的面積已能滿足較為舒適的4室2廳布局，而大戶型并非市場(chǎng)的主力，因價(jià)格原因，面積在150平米以上的多層戶型五樓以上的銷售難度較大。這類房源還需與周邊的金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明珠乃至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊的樓盤競(jìng)爭(zhēng)。而850萬(wàn)元的現(xiàn)房可售資源，不能讓二期去帶動(dòng)一期（通常小戶型難以帶動(dòng)100平米以上的大戶型），也不能全力主攻現(xiàn)有房源（由于總房源有限，營(yíng)銷資源緊張），更不能先樹立二期品牌后再進(jìn)行一期尾房的推廣，這些都對(duì)營(yíng)銷工作提出了巨大挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期距離鄭汴路有一定距離，從售樓部到社區(qū)需經(jīng)過(guò)喧鬧的市場(chǎng)，難以形成良好的看房路徑。項(xiàng)目一期和二期被青年路隔開，難以形成整體社區(qū)的感受，給人以“僅是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產(chǎn)二期與張莊一墻之隔，形成了都市村莊的形象，物業(yè)的安全系數(shù)較低且居住環(huán)境嘈雜，單靠硬件設(shè)施難以構(gòu)建高檔樓盤形象。

4）與二期相比，一期樓盤的質(zhì)量更高且售價(jià)更低，形成本房地產(chǎn)二期銷售時(shí)心理價(jià)位的抗性。

5）作為非現(xiàn)房，未能滿足商戶即買即住的消費(fèi)心理。

6）非獨(dú)立廚房的設(shè)計(jì)使得居住起居不夠便利，這與目前鄭汴路商戶們希望改變天天去外部就餐的想法不符。

三）機(jī)會(huì)

1）隨著商鋪的拆遷，原本居住在商鋪上層的商戶不得不另尋居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)急劇升溫。鄭汴路商圈中大約有4000戶商戶，形成了2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體，將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。借助商鋪拆遷的機(jī)會(huì)，形成的居住需求，將極有可能成為本項(xiàng)目的主要客戶源。

2）開發(fā)商需深挖鄭汴路商圈內(nèi)的商鋪及倉(cāng)庫(kù)資源的緊缺現(xiàn)狀，從經(jīng)濟(jì)角度考慮，商戶及其員工在二樓居住的成本并不劃算。應(yīng)動(dòng)員更多的商戶從商鋪的二樓遷入本房地產(chǎn)，開拓新市場(chǎng)。

3）在鄭汴路，各類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)龍頭正在逐步形成。這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干員工及親屬，已開始為他們購(gòu)置總價(jià)相對(duì)低廉的房屋，通常位于商鋪附近，以方便商戶們?cè)跓o(wú)嚴(yán)格上下班要求的情況下，滿足生活工作之需，而本房地產(chǎn)二期恰恰滿足了這一條件。

4）大賣潮的整合將對(duì)大商戶產(chǎn)生積極影響，本房地產(chǎn)二期有望成為大賣潮的商務(wù)配套。

a）小戶型產(chǎn)品的特性決定了目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境的要求相對(duì)較低，而本房地產(chǎn)二期的配套設(shè)施尚未齊全，居住環(huán)境的噪雜感可得以弱化。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)較低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)紅火，且本項(xiàng)目能夠與“大賣潮”形成依托，購(gòu)房及租房的需求將恒久存在，物業(yè)貶值的風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有，同時(shí)也較容易轉(zhuǎn)手或出租，這契合了外地商人的購(gòu)房心理。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)擁有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量主要是建材市場(chǎng)內(nèi)的商戶，因此在推廣過(guò)程中可采取以鋪單形式為主、輔以報(bào)紙廣告及廣播廣告的媒體策略，從而節(jié)省大量推廣成本。

d）小戶型的現(xiàn)房在戶型上的劣勢(shì)十分明顯，而期房在某種程度上來(lái)說(shuō)也成為一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

e）借助大賣場(chǎng)的影響力，引導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客戶有可能成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

f）鄭東新區(qū)的建設(shè)預(yù)計(jì)需20年時(shí)間，投資額度高達(dá)20xx億元，其中一期總投資156億元，計(jì)劃在5年內(nèi)完成，這將為鄭汴路帶來(lái)前所未有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈

i）周邊樓盤眾多，建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等紛紛涌現(xiàn)，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

ii）鄭州小戶型市場(chǎng)趨于飽和，市場(chǎng)上過(guò)量的小戶型投放將導(dǎo)致更加激烈的優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均將推出小戶型項(xiàng)目，本房地產(chǎn)二期需緊盯市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取獲取市場(chǎng)先機(jī)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 10

活動(dòng)主題：

共慶小長(zhǎng)假，漫享“惠”生活（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）

我與（項(xiàng)目名稱）攜手共“惠”（備選主題二）幸福生活，我們一同共享“惠”吧！

（項(xiàng)目名稱），一起感受“惠”的魅力吧?。▊溥x主題三）

活動(dòng)形式：

座談會(huì)、產(chǎn)品展示

活動(dòng)時(shí)間：

20xx.05.01——20xx.05.03

活動(dòng)地點(diǎn)：

（項(xiàng)目名稱）展示中心

概要內(nèi)容：

感恩老客戶，拓展新客戶

活動(dòng)背景

（項(xiàng)目名稱）位于渾南新區(qū)的黃金地段，距奧體中心僅100米，北接渾南大道，東臨富民南街，西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心，交通便捷，生活設(shè)施齊全，是眾多家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的理想選擇。在這個(gè)春暖花開之際，（項(xiàng)目名稱）得到了廣大業(yè)主的贊譽(yù)，業(yè)主們也感受到了溫馨的家居生活。（項(xiàng)目名稱）特別舉辦此次五一購(gòu)房活動(dòng)，旨在豐富客戶的休閑夜生活，感謝老客戶的支持，吸引新客戶的關(guān)注，提升（項(xiàng)目名稱）的品牌形象。

活動(dòng)目的

1、通過(guò)舉辦系列活動(dòng)提升（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度與美譽(yù)度。

2、借助活動(dòng)的執(zhí)行積累潛在客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

3、展示（項(xiàng)目名稱）的品牌理念和服務(wù)，感謝老客戶，拓展新客戶。

活動(dòng)前期安排

1、組織活動(dòng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的人員安排。

2、確定主持人、表演者及其他相關(guān)人員的協(xié)調(diào)工作。

3、迎賓人員及服務(wù)人員提前到位。

4、準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)所需的材料和冷餐的布局。

室內(nèi)活動(dòng)

1、在5月1日當(dāng)天，知名房產(chǎn)節(jié)目主持人將在（項(xiàng)目名稱）展示中心舉辦房產(chǎn)座談會(huì)，詳細(xì)介紹（項(xiàng)目名稱）的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)專業(yè)解說(shuō)提升（項(xiàng)目名稱）的品牌形象，擴(kuò)大影響力。

2、5月2日，邀請(qǐng)著名節(jié)目主持人和風(fēng)水專家為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓解析（項(xiàng)目名稱）的獨(dú)特之處，從風(fēng)水視角吸引意向客戶，增強(qiáng)購(gòu)房欲望。

3、5月3日，特邀知名電臺(tái)主持人與業(yè)界專家組成“（項(xiàng)目名稱）砍價(jià)團(tuán)”，為購(gòu)房客戶提供砍價(jià)服務(wù)，獲得最低房?jī)r(jià)，進(jìn)一步促進(jìn)客戶的購(gòu)房意向。

室外活動(dòng)

來(lái)（項(xiàng)目名稱），享受星空、啤酒與炸雞的美好時(shí)光

1、在外廣場(chǎng)設(shè)立充氣城堡，讓所有的孩子們歡笑不斷，家長(zhǎng)們也樂(lè)于停留在（項(xiàng)目名稱），感受這里的生活樂(lè)趣。

2、外廣場(chǎng)搭建舞臺(tái)，邀請(qǐng)知名樂(lè)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)表演，增進(jìn)與客戶之間的互動(dòng)，提升活動(dòng)氣氛，吸引更多的客流。

3、傍晚時(shí)分，邀請(qǐng)大家聚集在（項(xiàng)目名稱），一同欣賞星空、品嘗啤酒與炸雞，并觀看精彩的文藝演出，增強(qiáng)活動(dòng)的趣味性。

DIY創(chuàng)作，全面升級(jí)，提供更多種類和玩法，讓客戶的娛樂(lè)生活更加豐富多彩。

DIY手工皂活動(dòng)，鼓勵(lì)客戶發(fā)揮想象力，在創(chuàng)作的過(guò)程中收獲成就感，提升活動(dòng)樂(lè)趣，留下美好回憶。兒童DIY風(fēng)箏，讓（項(xiàng)目名稱）的孩子們?cè)诮k麗的色彩中描繪他們的夢(mèng)幻夏天，增強(qiáng)參與活動(dòng)的熱情。

茶歇

在（項(xiàng)目名稱）歷次活動(dòng)中，餐飲質(zhì)量一直備受重視，此次活動(dòng)我們?cè)谝酝幕A(chǔ)上再次提升，提供冷飲、水果和蛋糕等美食，確?？蛻舨粌H視覺(jué)享受，也能品嘗美味，讓他們流連忘返。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 11

　前言

在當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)日益成熟的環(huán)境下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在銷售與招商過(guò)程中的重要性愈加突出。想要成功出售商鋪，前期的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃至關(guān)重要，并需精心執(zhí)行。

XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開發(fā)公司傾力打造，必將成為XX市北區(qū)新興休閑商業(yè)地產(chǎn)的代表性作品。

該項(xiàng)目坐落于XX市北部的XX廣場(chǎng)附近，是XX地產(chǎn)開發(fā)公司的最新力作。項(xiàng)目總占地面積為XX平方米，依據(jù)當(dāng)前的設(shè)計(jì)方案，建設(shè)內(nèi)容包括三層裙樓（含地下負(fù)一層）與兩棟各高四層的塔樓，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積約為XX平方米，商業(yè)裙樓的建筑面積為XX平方米，塔樓的建筑面積約為XX余平方米，項(xiàng)目總體投資額約為XX萬(wàn)元。

通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研與分析，項(xiàng)目初步定為一座現(xiàn)代化與多功能兼具的休閑購(gòu)物中心。結(jié)合這一構(gòu)想，針對(duì)目前的項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷策劃方案對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可實(shí)施性分析，從營(yíng)銷策劃的視角出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象塑造、營(yíng)銷組織結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排及銷售促進(jìn)等方面進(jìn)行全面而可操作的探討。

　一、項(xiàng)目營(yíng)銷整體策略

營(yíng)銷整體策略旨在深入分析、精準(zhǔn)劃分并有效鎖定目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全面應(yīng)用各種營(yíng)銷策略，最大化提升項(xiàng)目附加值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，同時(shí)全面樹立并提升企業(yè)及項(xiàng)目的品牌形象。對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷整體策略可概括為“五個(gè)一”，即確立一個(gè)創(chuàng)新概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)明確主題、開啟一個(gè)前沿市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷浪潮。

　二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

依據(jù)本項(xiàng)目的“五個(gè)一”整體營(yíng)銷策略，擬定本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，以為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)提供完善與充實(shí)。

1、確立一個(gè)創(chuàng)新概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：投資型商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)健回報(bào)。

3、提煉一個(gè)明確主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑商業(yè)。

4、開啟一個(gè)前沿市場(chǎng)：追求“投資型商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的壓抑購(gòu)物環(huán)境，主要針對(duì)年輕且富有個(gè)性化的消費(fèi)群體，使其能夠體驗(yàn)到休閑化的商業(yè)氛圍，購(gòu)物主題突出。

5、醞釀一場(chǎng)熱銷浪潮：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)模式升級(jí)為現(xiàn)代全新休閑商業(yè)，力求推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革，規(guī)避傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在全新的市場(chǎng)環(huán)境中掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1、銷售（招商）目標(biāo)

2、銷售目標(biāo)分解

　四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及施工進(jìn)度，將營(yíng)銷工作劃分為四個(gè)階段，各階段的重點(diǎn)任務(wù)如表所示。

　五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為確保在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略并達(dá)成目標(biāo)方針，結(jié)合項(xiàng)目要素資源及營(yíng)銷推廣傳播資源，確定以下銷售時(shí)機(jī)及定價(jià)策略。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及形態(tài)

1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃及工程進(jìn)度安排，在20xx年XX月份房交會(huì)期間正式開盤（或20xx年XX月），以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等節(jié)點(diǎn)，掀起首次銷售高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)段，啟動(dòng)新的銷售高峰。

2、入市形態(tài)：以“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”的全新形象亮相，引領(lǐng)現(xiàn)代休閑商業(yè)投資理念。

（二）價(jià)格定位及策略

1、價(jià)格定位原則：采用對(duì)比分析法與綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為XX元/平方米，其中起始價(jià)為XX元/平方米，最高價(jià)為XX元/平方米。

3、價(jià)格策略：采取“低開高走”的平價(jià)策略，開盤后半年進(jìn)行首次價(jià)格調(diào)整（小幅上升），均價(jià)為XXXX元/m2，尾盤銷售可輕微下調(diào)。

　六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、特色個(gè)性：“XX商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首個(gè)也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建筑產(chǎn)品的建造”提升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”的項(xiàng)目，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、穩(wěn)健回報(bào)”的理念。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 12

在選擇進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)這條路時(shí)，我們就注定要面對(duì)不可逆轉(zhuǎn)的挑戰(zhàn)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的高收益吸引人，但其背后的高風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)常常并存。投資金額巨大，一旦被套牢，退路幾乎不存在，這種情況比股市受損更為棘手。

由于高風(fēng)險(xiǎn)和高投入，身處房地產(chǎn)行業(yè)的人務(wù)必要保持謹(jǐn)慎。每一步都要深思熟慮，做到心中有數(shù)，才能有效地規(guī)避投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，我設(shè)計(jì)了一份切實(shí)可行的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案：

房地產(chǎn)營(yíng)銷解決方案：

在20xx年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，猶如開發(fā)商的噩夢(mèng)，受次貸危機(jī)的影響，全球房產(chǎn)市場(chǎng)的低迷也波及到中國(guó)。盡管本月初已明確表示不會(huì)進(jìn)行政策性救市，房地產(chǎn)商曾經(jīng)鋪天蓋地的推廣策略已難以為繼?，F(xiàn)在，開發(fā)商和代理商必須仔細(xì)研究購(gòu)房者的需求，做出科學(xué)的產(chǎn)品規(guī)劃，并進(jìn)行精準(zhǔn)傳播，優(yōu)郵房地產(chǎn)行業(yè)的解決方案正是針對(duì)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期的營(yíng)銷難題。

精準(zhǔn)推廣策略：

1）明確目標(biāo)客戶群；

2）建立精準(zhǔn)營(yíng)銷平臺(tái)；

3）利用郵件營(yíng)銷平臺(tái)；

4）執(zhí)行數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷；

5）設(shè)計(jì)與執(zhí)行目標(biāo)客戶的直郵營(yíng)銷。

房地產(chǎn)代理專項(xiàng)計(jì)劃：

1）建立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)；

2）搭建數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)（如郵件平臺(tái)）；

3）執(zhí)行數(shù)據(jù)庫(kù)推廣計(jì)劃。

商業(yè)地產(chǎn)客源計(jì)劃：

1）分析商圈；

2）設(shè)計(jì)相關(guān)地產(chǎn)主題；

3）招商方案的制定與實(shí)施；

4）制定吸客策略。

中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣計(jì)劃：

1）整合多元化的網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）建立高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)；

3）設(shè)計(jì)與推廣數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容；

4）規(guī)劃項(xiàng)目推介會(huì)的執(zhí)行。

優(yōu)郵房地產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合那些希望在低成本條件下進(jìn)行市場(chǎng)推廣的開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)，是一種快速鎖定目標(biāo)客戶的新型營(yíng)銷模式。

全球金融危機(jī)的現(xiàn)象揭示了投資不理性的普遍性，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨萎縮，其他國(guó)家的情況也同樣嚴(yán)峻。雖然世界各國(guó)采取了不同的應(yīng)對(duì)措施，但中國(guó)根據(jù)自身國(guó)情選擇不進(jìn)行政策性的救市，采取這種立場(chǎng)也有其復(fù)雜的背景，我們應(yīng)當(dāng)予以理解。

既然國(guó)家不打算拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們就必須自尋出路。如不積極尋求解決方案，面對(duì)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)便愈發(fā)臨近。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)，都是我們現(xiàn)今遭遇困境的后果，責(zé)任不能完全歸咎于他人。確實(shí)有不少開發(fā)商囤積房源，炒作市場(chǎng)，這也是造成當(dāng)前困境的原因之一。

上述制定的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案，已經(jīng)詳細(xì)闡明了如何挽救當(dāng)前的局面，希望大家認(rèn)真對(duì)待，為未來(lái)發(fā)展謀劃出路。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 13

第一節(jié)市場(chǎng)分析

一、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

(一)自20xx年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)上升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年1-8月，xx市房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)到16457萬(wàn)元，同比增加87.4%，顯示出近年來(lái)較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)的主要要素：土地、資金和市場(chǎng)共同上揚(yáng)。

1、土地前期投入顯著增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地的總面積達(dá)10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)用為3057萬(wàn)元，較去年同期分別增長(zhǎng)了14.5%和19.9%。土地開發(fā)投資為1250萬(wàn)元，已開發(fā)土地面積達(dá)到9.7萬(wàn)平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)張，投資增長(zhǎng)迅猛。20xx年1-8月，全市房地產(chǎn)施工總面積為43.23萬(wàn)平方米，較去年同期增加了18萬(wàn)平方米。本年度新開工面積為13.3萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)7.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)145%的增幅。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為16457萬(wàn)元，同比增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為87.4%。其中，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房投資完成542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

3、融資能力增強(qiáng)，資金到位情況良好。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)資金到位總額為22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍。資金來(lái)源中，外資增長(zhǎng)最為迅速，自籌資金占比最高。自籌資金達(dá)到13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍;其他資金達(dá)8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

4、住房銷售保持快速增長(zhǎng)。今年全市商品房銷售額在去年的高基數(shù)上仍保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，20xx年1-8月共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，較去年同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售量達(dá)到1.72萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度為1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)與城市化建設(shè)緊密相連。城市化進(jìn)程推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展。xx市今年參與房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。

　二、房地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)與困難

一是商品房空置率上升。20xx年1-8月，全市商品房竣工面積超過(guò)銷售面積0.6萬(wàn)平方米，空置面積達(dá)到1.1萬(wàn)平方米(住宅部分空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工總面積的2.5%，空置面積同比增長(zhǎng)63.6%。從空置時(shí)間來(lái)看，一年以上的空置房比例也有所增加，給企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)了壓力。

二是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不均，開發(fā)規(guī)模普遍較小且持續(xù)開發(fā)能力不足。城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)展，但依然存在“小而散”的開發(fā)體制，許多企業(yè)僅憑單一項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。20xx年市內(nèi)年檢企業(yè)65家，但真正參與開發(fā)的僅20家，占比30.8%。這20家企業(yè)中，50%的開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)分化。

三是物業(yè)管理水平滯后，配套設(shè)施不完善。盡管有多個(gè)住宅小區(qū)開發(fā)，許多項(xiàng)目管理水平低，配套設(shè)施缺失，影響了消費(fèi)者購(gòu)房意愿，導(dǎo)致整體市場(chǎng)活力不足。

四是外部環(huán)境影響。銀行信貸政策發(fā)生變化，開發(fā)貸款政策趨嚴(yán)，影響了開發(fā)企業(yè)的融資能力。居民收入水平較低，也制約了購(gòu)房需求，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)展。

xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備較大的潛在需求，發(fā)展空間廣闊。

市委、市政府明確提出需要加快城市化建設(shè)步伐，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為此提供了重要支撐。20xx年市內(nèi)城市化率為26.48%，遠(yuǎn)低于省平均水平。若能夠每年提升一個(gè)百分點(diǎn)，其住宅需求將大幅增加。

　三、xx市競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查

我們對(duì)xx市各區(qū)域的商業(yè)廣場(chǎng)和寫字樓進(jìn)行對(duì)比分析：

1、xx開發(fā)區(qū)。

該區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，房地產(chǎn)項(xiàng)目多以自然環(huán)境為賣點(diǎn)。

xx大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，吸引高薪階層及外來(lái)投資者。

2、xx區(qū)域。以城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：政府批準(zhǔn)建設(shè)的獨(dú)特農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，綜合功能齊全。

3、xx城區(qū)。

xx商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富區(qū)，提供統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及良好的市場(chǎng)環(huán)境。

xx商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：坐落于火車站正對(duì)面，地理位置優(yōu)越。

　四、消費(fèi)者需求分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的心理和需求如下：

1、規(guī)劃和配套設(shè)施需優(yōu)良，活動(dòng)場(chǎng)地要豐富。

2、周邊基本配套設(shè)施需完善，包括學(xué)校、超市、醫(yī)院等。

3、大多數(shù)消費(fèi)者傾向于選擇多層住宅，因其性價(jià)比高。

4、物業(yè)管理服務(wù)需全面，增強(qiáng)與住戶的溝通。

第二節(jié)項(xiàng)目分析

　一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、優(yōu)越的地理位置，近鄰xx火車站，便于人流和物流集聚。

2、周邊商業(yè)氛圍濃厚，已有一定人氣和知名度。

3、預(yù)計(jì)未來(lái)四年，火車站將新增多個(gè)發(fā)車線路，周邊土地及建筑物價(jià)值會(huì)顯著提升。

4、智能化管理，符合現(xiàn)代需求。

5、設(shè)計(jì)注重自然和藝術(shù)的結(jié)合，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。

6、各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，包括高檔會(huì)所、超市、停車場(chǎng)等。

7、市場(chǎng)上高檔樓盤較少，具備良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　二、項(xiàng)目劣勢(shì)

1) 品牌影響力不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。

2) 市場(chǎng)需求承受能力有待提升，需吸引高收入客群。

3) 競(jìng)爭(zhēng)因素加劇，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)可能影響銷售。

　三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié)營(yíng)銷策略界定

　一、目標(biāo)消費(fèi)群體分析

根據(jù)項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群體如下：

1、主要客戶為建材市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的業(yè)主，以及投資者。

2、年齡層主要集中在35到55歲之間。

3、家庭結(jié)構(gòu)多為中年家庭，重視生活品質(zhì)與空間。

4、對(duì)居住環(huán)境有高檔次要求，關(guān)注性價(jià)比。

5、具備一定的虛榮心，喜歡追求文化品位。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 14

摘 要：在房地產(chǎn)銷售的過(guò)程中，營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)對(duì)于銷售結(jié)果有著不可忽視的影響。從方案的設(shè)計(jì)到實(shí)施，需要充分考慮客戶的各種需求與體驗(yàn)。本文基于我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的現(xiàn)狀，探討了營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)的主要組成元素，并分析了實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵要素，提出了多個(gè)提升房地產(chǎn)營(yíng)銷質(zhì)量的有效策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷策劃方案；方案設(shè)計(jì)；方案實(shí)施

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與人們的生活息息相關(guān)，而房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作則是將商品房的價(jià)值直接展現(xiàn)給客戶，從而幫助客戶找到理想的居所。房地產(chǎn)營(yíng)銷工作涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，如市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)及其實(shí)施等。其中，營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施起著極為重要的作用，必須在設(shè)計(jì)和執(zhí)行環(huán)節(jié)中考慮到多種因素。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容

1、風(fēng)格設(shè)計(jì)

房屋的建筑風(fēng)格往往能夠給客戶留下深刻的第一印象。如果風(fēng)格能夠貼合客戶的偏好，那么營(yíng)銷效果自然會(huì)更加顯著。在進(jìn)行風(fēng)格設(shè)計(jì)時(shí)，營(yíng)銷人員可根據(jù)不同客戶群體的特點(diǎn)，推薦合適的建筑風(fēng)格。例如，從目前我國(guó)的文化趨勢(shì)來(lái)看，中年客戶多傾向于西式建筑，而年輕客戶則可能更喜歡中式田園風(fēng)格，這就要求在方案設(shè)計(jì)中有所區(qū)分。

2、環(huán)境設(shè)計(jì)

環(huán)境在此主要指房屋主體以外的自然環(huán)境，包括綠化帶、小樹叢、水景及休閑設(shè)施等。這些環(huán)境元素能為房地產(chǎn)區(qū)域增添良好的景觀，進(jìn)而帶給客戶愉悅感。在環(huán)境的設(shè)計(jì)上，營(yíng)銷方案應(yīng)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代客戶對(duì)生態(tài)環(huán)境的需求，重點(diǎn)展現(xiàn)自然景觀與藝術(shù)氛圍，提升客戶的歸屬感和審美體驗(yàn)。

3、戶型設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，戶型設(shè)計(jì)通常是客戶最關(guān)注的因素之一，因?yàn)樗苯佑绊懙骄幼≌叩娜粘Ｉ钆c需求。不同客戶需對(duì)應(yīng)不同戶型設(shè)計(jì)，例如，中年家庭可能需要更寬敞的空間，以便容納更多成員，而較為年長(zhǎng)的客戶則更傾向于臥室與衛(wèi)生間相對(duì)靠近的設(shè)計(jì)，方便日常生活。

4、物業(yè)設(shè)計(jì)

物業(yè)管理是房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“售后服務(wù)”環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶的滿意度有深遠(yuǎn)的影響。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度不斷上升，在營(yíng)銷策劃方案中，需要重點(diǎn)展示物業(yè)服務(wù)的優(yōu)質(zhì)特點(diǎn)，如服務(wù)效率、服務(wù)態(tài)度及服務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性等，從而增強(qiáng)客戶的信任感。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案實(shí)施的要點(diǎn)

1、確保按照設(shè)計(jì)方案開展工作

方案一旦設(shè)計(jì)完成，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)就應(yīng)嚴(yán)格遵循方案執(zhí)行具體的營(yíng)銷行動(dòng)。通常，實(shí)施過(guò)程應(yīng)忠實(shí)于設(shè)計(jì)內(nèi)容，這樣能夠確保營(yíng)銷工作的系統(tǒng)性與專業(yè)性，提升營(yíng)銷效果。特別是對(duì)于一些設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)的策劃方案，忠實(shí)實(shí)踐才能更好地彰顯其優(yōu)勢(shì)，為營(yíng)銷工作帶來(lái)顯著成效。

2、適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷方案

房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，一些在特定時(shí)間有效的方案，可能很快就會(huì)失去適用性。在實(shí)施過(guò)程中，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)需及時(shí)對(duì)市場(chǎng)反饋進(jìn)行分析，必要時(shí)對(duì)原有方案進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。例如，針對(duì)年輕客戶的方案在面對(duì)老年客戶時(shí)可能需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以免導(dǎo)致營(yíng)銷效果不佳。

3、豐富營(yíng)銷策略

房地產(chǎn)營(yíng)銷是一門復(fù)雜的學(xué)問(wèn)，單純依靠設(shè)計(jì)方案的實(shí)施或調(diào)整并不足以提升營(yíng)銷質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)商需在基礎(chǔ)上不斷豐富營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷方式的多樣化。如，可以設(shè)立有效的客戶溝通渠道，讓客戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話等方式提交反饋，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決營(yíng)銷過(guò)程中存在的問(wèn)題。也能夠通過(guò)在客戶重要的日子里送上小禮品等人性化關(guān)懷，提高客戶的滿意度。

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房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中所蘊(yùn)含的知識(shí)廣泛而深刻，營(yíng)銷人員需要在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提升服務(wù)水平。在當(dāng)今市場(chǎng)環(huán)境快速變化的背景下，深入理解并靈活應(yīng)用營(yíng)銷策劃方案，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整執(zhí)行策略，將有助于客戶找到最適合的居住選擇。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 15

1、產(chǎn)品的研究

充分的樓盤研究是了解自身優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)的基礎(chǔ)，能夠理性審視產(chǎn)品定位，從而更好地在市場(chǎng)中占據(jù)應(yīng)有的位置。唯有如此，才能精準(zhǔn)對(duì)癥，發(fā)掘產(chǎn)品的亮點(diǎn)，使策劃工作更加有效。

（1）物業(yè)的市場(chǎng)定位;

（2）建筑質(zhì)量、配套設(shè)施及價(jià)格的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析;

（3）潛在市場(chǎng)的研究;

（4）目標(biāo)顧客的特征及其購(gòu)買行為分析;

2、市場(chǎng)的研究

雖然有人認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目依靠經(jīng)驗(yàn)，但市場(chǎng)調(diào)研的核心在于將感性經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)結(jié)合，提升至理性認(rèn)識(shí)，對(duì)潛在問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中，單靠經(jīng)驗(yàn)或閉門造車是難以奏效的。

（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)分析;

（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的識(shí)別及SWOT分析;

（3）與當(dāng)前銷售強(qiáng)勁樓盤的對(duì)比分析;

（4）未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)與評(píng)估。

3、企劃的定位

定位是所有推廣活動(dòng)的核心，類似于圓心。通過(guò)項(xiàng)目研究來(lái)確立樓盤定位，提煉獨(dú)特的銷售主張（USP），制定推廣口號(hào)，從而突出樓盤的獨(dú)特賣點(diǎn)。

找到最能反映目標(biāo)顧客對(duì)家庭與生活方式理解的創(chuàng)作要素，作為廣告的基調(diào)，以藝術(shù)化手法放大，使廣告更具吸引力和銷售力。

4、推廣策略與創(chuàng)意構(gòu)思

在房地產(chǎn)廣告中，決策者往往沒(méi)有明確的時(shí)間安排，也缺乏周期概念。當(dāng)樓盤缺乏明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，容易導(dǎo)致決策混亂，效果不彰。

房地產(chǎn)廣告需遵循有效和經(jīng)濟(jì)原則，講求策略性和計(jì)劃性。

5、傳播與媒體策略分析

有人曾說(shuō)，廣告費(fèi)在媒體上的一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有高效利用媒體，才能使有限的廣告預(yù)算發(fā)揮最大效益。廣告公司需為客戶挑選、組合適合的媒體，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

整合傳播側(cè)重圍繞特定受眾，采用全面立體的傳播手段，在最短時(shí)間內(nèi)樹立樓盤的清晰形象，并以持續(xù)一致的形象構(gòu)建品牌。

（1）不同媒體的效應(yīng)與目標(biāo)覆蓋;

（2）各類報(bào)紙廣告的種類、時(shí)間及篇幅分析;

（3）各類雜志廣告的特點(diǎn)和影響分析;

（4）各個(gè)電視臺(tái)、欄目及時(shí)段的電視廣告分析;

（5）各個(gè)電臺(tái)廣告的分析;

（6）不同地區(qū)和方式的夾報(bào)DM分析;

（7）戶外廣告及其它媒體的分析;

（8）不同媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告的決策者如未制定時(shí)間安排，則在激烈市場(chǎng)中處于被動(dòng)狀態(tài)，常常抱怨廣告效果不佳。

規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣應(yīng)是一套系統(tǒng)工程，遵循市場(chǎng)反應(yīng)和施工進(jìn)度，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，制訂有效且經(jīng)濟(jì)的階段性策略至關(guān)重要。

7、階段性廣告和媒體宣傳

房地產(chǎn)廣告應(yīng)深入挖掘記憶點(diǎn)，準(zhǔn)確把握利益點(diǎn)，結(jié)合階段性目標(biāo)，進(jìn)行強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理使用戶外媒體、印刷媒體和公共傳播媒體，實(shí)現(xiàn)整合傳播。

（1）廣告的重點(diǎn);

（2）廣告主題及表現(xiàn)方式;

（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

（4）媒體發(fā)布形式與頻率;

（5）整合傳播策略;

（6）媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活動(dòng)策略

促銷活動(dòng)的主要目的是在特定時(shí)間里通過(guò)多種手段激發(fā)和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，促進(jìn)銷售。

（1）促銷活動(dòng)的主題;

（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃與實(shí)施監(jiān)督;

（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的指導(dǎo)建議;

（4）促銷活動(dòng)效果評(píng)估及市場(chǎng)反饋總結(jié)。

9、階段性公共關(guān)系策略

善用社會(huì)事件為樓盤創(chuàng)造宣傳機(jī)會(huì)，并通過(guò)新聞媒體進(jìn)行報(bào)道和炒作，提升樓盤的知名度和獨(dú)特形象。

10、定期廣告效果跟蹤與信息反饋

廣告效果監(jiān)測(cè)評(píng)估廣告所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和心理效益。市場(chǎng)反饋信息則有助于修正后續(xù)廣告策略，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)，避免因一味堅(jiān)持而陷入死胡同。

11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放

了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)是成功的關(guān)鍵。定期監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)活動(dòng)，既能把握對(duì)手動(dòng)向，也能及時(shí)做出響應(yīng)。

12、推廣成本預(yù)算與費(fèi)用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一項(xiàng)支出都不應(yīng)僅僅著眼于削減成本，而應(yīng)貫穿于市場(chǎng)營(yíng)銷決策的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以確保廣告主題明確、媒體選擇有效。因?yàn)橐淮螞Q策失誤，可能會(huì)抵消數(shù)十次的節(jié)省。